La comunidad de propietarios tiene defectos en zonas comunes que afectan mi vivienda, ¿puedo reclamar?

¿Tienes razón?

Tu posibilidad de éxito depende de tres factores clave. Primero, la causa del daño: si proviene de un defecto de construcción en las zonas comunes (cubiertas, fachadas, estructura de forjados, canalizaciones generales) la responsabilidad puede recaer sobre el promotor o constructor; si se debe a falta de mantenimiento de la comunidad, la responsabilidad puede ser colectiva y gestionada por la junta de propietarios. Segundo, la prueba técnica que relacione el defecto en la zona común con el daño en tu vivienda: sin ella, la reclamación pierde fuerza. Tercero, la documentación societaria y de la comunidad: actas de juntas, acuerdos de obras, presupuestos y comunicaciones internas demuestran que la comunidad fue informada y si se tomaron o no medidas.

Si el origen es un vicio derivado de la ejecución constructiva, la comunidad puede reclamar contra el promotor o constructor en defensa de los intereses comunes. Si el problema es de conservación que corresponde a la comunidad, la reclamación se dirigirá a ella; en ese caso, debes exigir que la junta acuerde la reparación. El sentir general y el voto de la junta son determinantes para activar fondos comunes o contratar obras.

Cómo se soluciona

1. Comunica el daño por escrito al presidente o al administrador de la comunidad. Solicita que el asunto se incluya en el orden del día de la próxima junta y pide constancia por escrito de la notificación. Adjunta fotos y una descripción detallada del problema.

1. Exige que se levante acta y que la comunidad acuerde realizar una inspección técnica. Si la junta se niega o pospone, solicita por escrito la convocatoria extraordinaria amparándote en la protección de la vivienda y la integridad estructural.

1. Encarga un informe técnico que determine el origen y la gravedad del daño. El informe debe explicar si el defecto proviene de zonas comunes y qué intervenciones son necesarias.

1. Reclama a quien corresponda según el informe. Si el origen es un defecto de construcción, la comunidad puede reclamar al promotor o constructor; si es de conservación, la gestión corresponde a la comunidad y las obras se financiarán con fondos comunes. Si la comunidad no actúa, puedes exigir judicialmente que obliguen a la reparación.

1. Si actúas de forma individual, guarda constancia de que informaste a la comunidad y de las decisiones de la misma. Si la comunidad decide no intervenir y el daño te perjudica gravemente, puedes reclamar directamente por tu cuenta contra la comunidad o contra el constructor, según proceda.

1. Si hay obras que afectan a elementos privativos, la comunidad debe seguir los requisitos legales sobre permiso y notificación; exige siempre que las decisiones y presupuestos se documenten.

Qué puedes hacer tú y qué necesita profesional:

• Tú puedes recopilar pruebas, notificar por escrito a la comunidad y solicitar la inclusión en acta. También puedes encargar un informe técnico preliminar.
• Necesitarás abogado si la comunidad se niega a actuar, si hay riesgo de afectar a elementos privativos durante las obras, o si hay que demandar al promotor o a la propia comunidad. Un abogado te ayudará a forzar acuerdos y a plantear medidas cautelares si existen riesgos.

Qué puede pasar

1) Reparación acordada por la comunidad. Lo más frecuente es que la comunidad asuma la reparación tras conocer el informe técnico, contrate la obra y cubra el coste con el fondo comunitario o acuerdos de derrama. Esta solución suele ser la más rápida y práctica.

2) Acuerdo con el constructor o promotor. Si el informe demuestra que el defecto es de origen constructivo, la comunidad puede reclamar a quien corresponda y alcanzar un acuerdo que cubra la reparación y eventuales daños a viviendas afectadas. A veces el acuerdo incluye garantías sobre la reparación.

3) Juicio contra la comunidad o el constructor. Si la junta no actúa y el daño persiste, la opción judicial puede obligar a la realización de obras y a una indemnización por daños y perjuicios. Si pierdes el pleito, los tribunales pueden condenarte al pago de costas si la demanda se considera infundada; por eso conviene asesorarse antes.

Y si ganas, ¿cobro? Una sentencia puede obligar a ejecutar las obras o a pagar una indemnización; la efectividad práctica depende de la solvencia del obligado y de si existe una póliza o garantía que responda. Evita soluciones que solo conllevan una sentencia sin fuente efectiva de financiación.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar que el problema conste en acta. Sin constancia formal, la comunidad puede negar que fue informada.
• Actuar por tu cuenta en zonas comunes sin autorización. Intervenir sin acuerdo puede incurrir en responsabilidad y dificultar la reclamación.
• No pedir un informe técnico que relacione causas y efectos. La ausencia de peritaje debilita enormemente la demanda.
• No revisar el seguro de la comunidad. A veces las pólizas cubren daños en viviendas por fallos en zonas comunes y no se reclama a la aseguradora.
• Firmar acuerdos de derrama o conformidad sin entender el alcance y las garantías de la obra.