Humedad por capilaridad en sótano, ¿qué pasos debo seguir?

¿Tienes razón?

La capilaridad es una patología concreta: el agua asciende desde el terreno por los materiales y afecta a los paramentos bajos. Para saber si puedes reclamar lo que importa es si la capilaridad proviene de un defecto en la ejecución de la cimentación, de la ausencia de barreras antihumedad o de fallos en elementos que debían impedir la entrada de agua. La prueba técnica debe describir si la causa es constructiva —por ejemplo una barrera mal colocada o inexistente— o si resulta de un mantenimiento deficiente o de condiciones del terreno que no se abordaron en la obra.

También pesa la tipología del inmueble: en una vivienda nueva la responsabilidad del promotor o constructor suele ser más directa; en edificios antiguos, la relación entre causa y responsabilidad puede complicarse. La antigüedad del daño y la existencia de obras o cambios recientes en el saneamiento o en el terreno alrededor del edificio son factores que afectan la posibilidad de reclamar.

La clave es que el informe pericial distinga claramente entre capilaridad primaria derivada de la obra y humedades por causas externas o por falta de mantenimiento. Sin ese dictamen técnico, es fácil que la controversia se reduzca a opiniones enfrentadas.

Cómo se soluciona

Paso uno: documenta y protege. Toma fotografías y vídeos desde diferentes ángulos y con referencia temporal. Evita gastar dinero en obras definitivas hasta contar con peritaje; realiza medidas provisionales para proteger bienes si el daño es activo.

Paso dos: encarga un informe técnico especializado en patologías del terreno y de cimentaciones. Es importante que el técnico detalle la naturaleza de la capilaridad, su origen probable y las soluciones posibles, indicando qué intervenciones requieren obra de cimentación, drenajes o inyecciones de sellado.

Paso tres: reúne documentación previa relevante: proyecto de la obra, certificados de recepción si existen, certificaciones de cimentación, y cualquier intervención posterior en el terreno o en el edificio. Esa documentación será útil para vincular la causa a la ejecución original.

Paso cuatro: comunica el problema por medio fehaciente al responsable identificado —promotor, constructor o comunidad— y adjunta el informe técnico preliminar; pide una propuesta de reparación o la apertura de un expediente de reclamación.

Paso cinco: negocia la reparación o, si procede, acude a la vía judicial. Las soluciones técnicas suelen requerir obras que pueden ser complejas y costosas; procura documentar el alcance y las garantías ofrecidas por quien realice la reparación.

Qué puede hacer la persona sola y qué necesita profesional

Sola puedes documentar y contratar un primer informe técnico para determinar la causa. Necesitarás profesional para coordinar las obras de reparación, para preparar la reclamación frente al responsable y para litigar si no hay solución. Trabajos de cimentación, drenaje o tratamientos de inyección suelen exigir técnicos y empresas especializadas, y la prueba pericial se convierte en el eje de la reclamación.

Qué puede pasar

Escenario uno: acuerdo y reparación. Si el responsable admite la culpa, se puede pactar la ejecución de obras correctoras por cuenta del responsable y con garantías sobre la intervención. Esa suele ser la solución más práctica.

Escenario dos: acuerdo con compensación. A veces el responsable no quiere ejecutar obras y propone indemnizar por los daños materiales y adaptaciones necesarias. Valora si la compensación cubre la reparación integral y posibles daños colaterales.

Escenario tres: litigio. Si no hay acuerdo, la controversia acabará en la vía judicial, que se resolverá sobre la base de los informes técnicos. Si pierdes en juicio podrías afrontar las costas; si ganas, la ejecución dependerá de la solvencia de quien deba reparar.

Y si gano, ¿cobro?

La sentencia puede obligar a reparar o a indemnizar, pero su efectividad depende de que la parte condenada tenga bienes con los que responder. En contextos con promotores solventes la ejecución suele ser posible; en supuestos de insolvencia, la sentencia queda como título para cobro que puede requerir gestiones adicionales.

Errores que arruinan el caso

• Iniciar obras definitivas sin haber realizado peritaje que demuestre la causa.
• No conservar proyectos y certificaciones de la obra original.
• No documentar adecuadamente la extensión de la humedad antes de las intervenciones.
• Contactar con empresas para reparación sin pedir informes por escrito que describan la causa probable; luego esas facturas no sustituyen al peritaje.
• No consultar si existen seguros que cubran la patología antes de reclamar al constructor.