Herencia y hipoteca: ¿qué pasa con el inmueble hipotecado?

¿Tienes razón?

La presencia de una hipoteca sobre un inmueble heredado obliga a distinguir entre el valor del bien y las deudas que lo gravan. Los factores decisivos son la cuantía de la deuda pendiente frente al valor real del inmueble, si los herederos desean conservar la propiedad y la postura del banco respecto a la subrogación o novación del préstamo. Si aceptas la herencia pura y simple, heredas tanto bienes como deudas: la hipoteca sigue afectando al inmueble y el banco puede instar la ejecución si no se cumplen las obligaciones. Si aceptas con beneficio de inventario, la responsabilidad por deudas se limita al patrimonio heredado; repudiar la herencia evita obligaciones pero te priva de recibir la parte de patrimonio. Además, si la vivienda es la habitual del cónyuge superviviente, hay medidas de protección específicas que pueden influir en la postura de los herederos. Por tanto, antes de decidir debes conocer el saldo de la hipoteca, las condiciones del préstamo y el valor actual de mercado del inmueble. Eso determina si tiene sentido aceptar, negociar con el banco o repudiar.

Cómo se soluciona

1) Solicita al banco la información sobre el préstamo: saldo pendiente, condiciones de amortización, posibilidad de novación, subrogación y si existen cláusulas específicas sobre fallecimiento. Pide también cualquier oferta de reestructuración por escrito.

2) Conoce el patrimonio en conjunto: tasación del inmueble y lista de otros bienes y deudas del causante. Esto permite valorar la conveniencia de aceptar la herencia pura y simple, aceptarla con beneficio de inventario o repudiarla.

3) Evalúa la figura de la aceptación con beneficio de inventario. Es una herramienta para que los herederos no respondan con su patrimonio personal de las deudas del fallecido más allá de lo que integraba la herencia. Si la masa hereditaria no cubre la hipoteca, puede interesar esta opción.

4) Negocia con el banco: en función de tu capacidad y del valor del inmueble, el banco puede aceptar que te subrogues en el préstamo, conceder novación o permitir la venta de la vivienda para cancelar la deuda. Pide por escrito cualquier compromiso del banco.

5) Considera la venta del inmueble para pagar la hipoteca: si el mercado lo permite, vender puede ser la forma más sencilla de liquidar la deuda y repartir el remanente entre herederos.

6) Si hay desacuerdo entre herederos sobre aceptar o repudiar, conviene una reunión mediante abogado para decidir la estrategia y, si procede, abrir el inventario en sede notarial o judicial.

Qué puedes hacer ahora: pedir al banco el extracto de la deuda y valorar una tasación. Qué necesita un abogado: asesoramiento sobre aceptación con beneficio de inventario, negociación con la entidad financiera y redacción de escrituras de partición o acuerdos de venta.

Qué puede pasar

1) Acuerdo con el banco y conservación del inmueble. Si te subrogan o novan el préstamo y las condiciones son asumibles, puedes mantener la vivienda y seguir pagando la hipoteca. Esta es una solución común cuando los herederos desean ocupar la vivienda.

2) Venta del inmueble y liquidación de la hipoteca. Vender para pagar la deuda y repartir el remanente entre herederos evita conflictos y liquidaciones posteriores. A veces es la solución más rápida y limpia, aunque depende del mercado inmobiliario.

3) Repudiación o aceptación sin control y ejecución hipotecaria. Si aceptas la herencia sin beneficio de inventario y no se pagan las cuotas, el banco puede ejecutar la hipoteca. Repudiar evita la carga pero te priva de cualquier posible remanente. Si pierdes en un pleito sobre la herencia y la finca se hipotecó, los efectos patrimoniales pueden complicarse.

Y si ganas, ¿cobras? Si una sentencia te reconoce la titularidad sobre un inmueble hipotecado, el derecho existe pero para obtener liquidez puede ser necesario vender y satisfacer la hipoteca; si la deuda supera el valor, la sentencia vale menos en términos económicos.

Errores que arruinan el caso

• No pedir al banco el saldo y las condiciones del préstamo antes de aceptar la herencia.
• Aceptar la herencia pura y simple sin inventariar las deudas: puedes responder con bienes propios.
• Vender el inmueble sin asegurarse de que la hipoteca queda cancelada en escritura.
• No valorar la posibilidad de novación o subrogación con el banco antes de optar por la venta o la repudiación.
• Ignorar la existencia de cláusulas en el préstamo relativas a fallecimiento que puedan obligar a respuestas concretas.