Herencia de vivienda en una comunidad de propietarios

¿Tienes razón?

Hereda quien figura como propietario en el registro de la propiedad o quien acepte la herencia según las reglas de sucesión. Que la vivienda esté dentro de una comunidad añade tres factores decisivos: a) la titularidad registral y las cuotas de participación —si la vivienda está inscrita a nombre del fallecido, pasa a sus herederos; si había cotitulares, la parte de cada uno importa—; b) las deudas de la comunidad: el comprador o heredero puede tener que responder por cuotas vencidas en la medida en que la ley establece; c) la forma de aceptar la herencia: aceptar a beneficio de inventario limita la responsabilidad por deudas a los bienes heredados; aceptarla pura y simplemente implica asumir cargas con tu propio patrimonio.

Si al entrar en la comunidad te piden pagar cuotas sin aportar documentación, no es suficiente: la comunidad debe acreditar la deuda. Si la vivienda estaba alquilada, además hay que revisar el contrato de arrendamiento para saber qué derechos y obligaciones se transmiten.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación básica. Localiza la escritura o nota simple registral, el testamento o certificado de actos de última voluntad del fallecido, y las últimas comunicaciones de la comunidad. Pide al administrador un certificado de deuda actualizado y el libro de actas donde consten las cuotas y acuerdos que afecten a la vivienda.

1. Decide la aceptación de la herencia. Si sospechas que hay deudas importantes o cargas ocultas, puedes aceptar a beneficio de inventario para que las deudas no afecten a tu patrimonio personal. Para esa decisión necesitarás el inventario de bienes y deudas; trámites notariales suelen ser necesarios.

1. Regulariza la titularidad. Para inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad necesitas la declaración de herederos o la escritura de aceptación de herencia otorgada ante notario, más la documentación fiscal que acredite liquidación del impuesto de sucesiones cuando corresponda. Con la inscripción, la comunidad tendrá claro quién es el propietario.

1. Trata las deudas con la comunidad. Si hay cuotas pendientes, negocia con el administrador; muchas veces se llega a un acuerdo de pago o fraccionamiento. Si la comunidad reclama judicialmente, conocer si aceptaste la herencia a beneficio de inventario será fundamental.

1. Si hay conflicto en la comunidad sobre uso o obras, revisa los acuerdos adoptados en juntas. Los herederos ocupan la plaza que tenía el fallecido y pueden ejercer los votos en la junta, salvo que otros copropietarios impugnen la representación.

Qué puedes hacer tú hoy: solicita la nota simple del inmueble, pide al administrador el certificado de deuda y conserva todas las comunicaciones por escrito, preferiblemente burofax con certificación de contenido si hay discrepancias.

Qué hace un abogado: redacta la escritura de aceptación o renuncia, solicita y revisa el inventario, negocia con la comunidad y, si hace falta, te representa ante el juzgado.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y acuerdo: muchas veces los herederos y la comunidad llegan a un acuerdo de pago o a la regularización de la titularidad mediante la presentación de la documentación requerida. Es la vía más rápida y menos costosa.

2) Acuerdo o conciliación: si hay desacuerdo sobre las cuotas o sobre si una deuda existía antes del fallecimiento, se puede acudir a una reunión o a un procedimiento extrajudicial y pactar un pago parcial o un calendario. Un acuerdo puede ser mejor que pleitear porque evita costes y retrasos.

3) Juicio: si no hay acuerdo, la comunidad puede reclamar judicialmente las cuotas pendientes y, en determinados casos extremos, instar medidas sobre la vivienda. Si el juicio no te da la razón, podrías tener que pagar las cuotas y las costas del proceso; si la comunidad reclama sin fundamento, podrías pedir que te indemnicen las costas. También existe el riesgo de que una sentencia quede contra un heredero que ha aceptado la herencia pura y simplemente y no la hubiera aceptado con inventario.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable determina la obligación, pero cobrar depende del patrimonio del obligado. Si el deudor es insolvente, la sentencia es un título pero puede no traducirse en cobro inmediato.

Errores que arruinan el caso

• No pedir y conservar el certificado de deudas de la comunidad antes de aceptar nada. Sin ese certificado puedes desconocer pasivos.
• Firmar documentos o reconocer deudas por escrito sin consultar: una firma puede entenderse como aceptación de responsabilidad.
• Olvidar inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad: mientras no lo hagas, la comunidad y terceros pueden desconocer tu condición de heredero.
• No separar la decisión personal de aceptar la herencia de la gestión de la vivienda: aceptar sin inventario te obliga con todo lo que venga.
• No exigir facturas o pruebas de gastos reclamados por la comunidad, y pagar de palabra.