He vendido mi vivienda y el comprador reclama vicios ocultos, ¿qué hago?

¿Tienes razón?

Cuando alguien que compró tu vivienda reclama vicios ocultos, la cuestión central es la concurrencia de dos elementos: si el defecto existía antes de la transmisión y qué sabías tú del mismo. La ley protege al comprador frente a vicios que hacen la cosa impropia para el uso, pero también exige que la reclamación sea fundada. Por tanto, tu defensa se apoya en demostrar que no conocías el defecto y que actuaste con la diligencia normal en una venta entre particulares.

Hay factores que dificultan tu posición: reconocer el problema antes de la firma sin dejar constancia, ocultar información relevante, o negarse a facilitar documentación sobre obras previas. Por otra parte, pruebas de que la vivienda fue mostrada en buen estado, que hubo informes previos, o que el defecto aparejó por uso posterior te ayudan.

Si la venta incluyó cláusulas de exoneración o de venta “tal cual”, conviene revisar su redacción: no siempre liberan de responsabilidad frente a vicios graves que afecten a la habitabilidad. En todo caso, la prueba técnica es decisiva: tanto la pericial del comprador como la tuya deberán abordar la causa, la antigüedad probable y la relación con la construcción o el mantenimiento.

Cómo se soluciona

Paso uno: no entres en pánico. Reúne la documentación que tengas: contrato de compraventa, facturas de obras, certificados de profesional que trabajó en la casa, y comunicaciones con el comprador. Anota las fechas en que se detectó la reclamación y cualquier ofrecimiento que hayas hecho.

Paso dos: solicita un informe técnico independiente si aún no existe. Un técnico puede valorar el origen del defecto y emitir un informe que respalde tu versión si procede.

Paso tres: responde por escrito a la reclamación. Envía una comunicación mediante medio fehaciente aceptando el diálogo o negando la responsabilidad, y proponiendo, si lo consideras, una visita conjunta con técnicos. Evita promesas verbales y no firmes documentos que limiten tus derechos sin asesoramiento.

Paso cuatro: valora la negociación. Muchas reclamaciones se resuelven con una reparación acordada o una compensación. Si decides negociar, pide que el acuerdo se documente por escrito y que incluya garantías sobre la reparación.

Paso cinco: prepárate para la vía judicial si no hay acuerdo. Si el comprador inicia demanda, tendrás que presentar pruebas y, posiblemente, un peritaje de parte. En ese escenario, contar con abogado y procurador puede ser necesario, sobre todo si hay cuantías relevantes o si la otra parte reclama costas.

Qué puede hacer la persona sola y qué necesita profesional

Sola puedes recopilar toda la documentación y responder inicialmente a la reclamación. Necesitarás abogado si el comprador presenta una demanda, si te ofrecen un acuerdo que exige renuncia a futuras reclamaciones, o si hay indicios de que conocías el defecto y no lo comunicaste. Un abogado te ayudará a valorar el riesgo y a preparar la estrategia defensiva.

Qué puede pasar

Escenario uno: acuerdo extrajudicial. Es habitual alcanzar una solución práctica que evita el coste y la incertidumbre del juicio. Un acuerdo puede incluir la reparación por tu parte, una compensación económica o la asunción de trabajos por un tercero. Firmad siempre en papel para evitar malentendidos.

Escenario dos: conciliación o mediación. Antes o durante el procedimiento, ambas partes pueden intentar una solución negociada con mayores garantías formales. A veces la conciliación reduce la cantidad reclamada a cambio de cierre rápido.

Escenario tres: juicio. Si el caso llega a juicio, el resultado dependerá de la prueba aportada. Si pierdes, podrías tener la obligación de reparar o indemnizar y, según la resolución, asumir las costas del litigio. Si ganas, la sentencia te exonera, pero la eficacia práctica depende de la ejecución y de la solvencia del comprador si hay contrademandas o compensaciones a gestionar.

Y si pierdes, ¿qué pasa con las costas?

El pago de las costas depende de cómo resuelva el juez y de las peticiones de cada parte. Si el juez considera que la reclamación era infundada, podrías tener que afrontar una parte o la totalidad de las costas. Por eso es importante no desdeñar una negociación sensata.

Errores que arruinan el caso

• Ocultar reparaciones previas o no entregar facturas que demuestren obras realizadas.
• Firmar documentos de renuncia sin asesoramiento.
• No responder por escrito a la reclamación y dejar pasar la iniciativa del comprador.
• Borrar comunicaciones que pueden demostrar tus ofrecimientos de solución.
• Defender sin prueba técnica cuando la reclamación se basa en criterios técnicos.