Si te deniegan la hipoteca tras un pacto con arras, lo decisivo es si el contrato incluía una condición suspensiva o cláusula que proteja tu situación. Reúne el contrato, la comunicación del banco y las comunicaciones con el vendedor; el primer paso es notificar al vendedor y pedir por escrito alternativas o la devolución de las arras según lo pactado.
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Determinar si puedes recuperar las arras o si estás obligado a algo depende principalmente de lo que acordaste en el contrato de arras. Si pactaste una condición suspensiva relativa a la obtención de financiación, la denegación por parte del banco suele activar esa cláusula y liberar las partes según su redacción. Si no existe esa condición, la denegación de la hipoteca no extingue automáticamente las obligaciones contractuales: podrías estar incumpliendo si no dispones de otras fuentes de financiación.
Además, importa la conducta de las partes y la buena fe: si has pedido la hipoteca de forma diligente y puedes probar que hiciste todo lo razonable para obtenerla (solicitudes, ofertas de entidad, certificados), eso te fortalece frente a reclamaciones por incumplimiento. En cambio, si no pediste financiación o demoraste sin justificar, la otra parte puede entender que desististe sin causa.
Revisa el contrato: si incluye plazos condicionados, obligaciones de esfuerzo o una cláusula que fije consecuencias en caso de denegación, esa será la guía. Si el vendedor se niega a devolver las arras cuando el contrato prevé su devolución en caso de denegación de hipoteca, tendrás que acreditar que solicitaste la financiación de forma adecuada.
Puedes hacer tú: reunir la documentación y enviar el burofax. Necesitarás abogado si la otra parte te reclama o te propone un acuerdo económico.
Y si gano, ¿cobro? Una sentencia favorable puede ordenar la devolución de las arras, pero cobrar dependerá de la solvencia del vendedor. Si él no tiene bienes suficientes será necesario ejecutar la sentencia.
Puedes iniciar tú mismo los pasos: pedir la carta de denegación, reunir las comunicaciones y enviar el burofax solicitando la devolución o la prórroga prevista. Necesitarás abogado si el vendedor te reclama judicialmente o si te ofrecen un acuerdo económico que puede implicar renuncias. Un abogado valorará el contrato, probará tu diligencia ante el banco y negociará la mejor salida. Consulta la opción de justicia gratuita si tienes bajos ingresos.
Otros problemas frecuentes en contrato de arras (reserva en compraventa inmobiliaria)
Un email puede ser prueba, pero lo recomendable es obtener un documento formal o resolución del banco que explique la denegación y sus motivos. Conserva también justificantes de las solicitudes que presentaste.
Si dispones de medios, puedes proponer pagar por otra vía y renegociar. Antes de hacerlo, valora con asesoramiento las implicaciones y exige seguridad contractual por escrito.
Es una cláusula que condiciona la eficacia de la obligación a la obtención de financiación. Si se cumple la condición, la compraventa se perfecciona; si no, puede liberarse a la parte afectada según lo pactado.
Depende de lo pactado. Si el contrato prevé devolución en caso de denegación y acreditas que solicitaste la financiación, la retención no debería prosperar. Sin embargo, si no existe cláusula o no probaste las gestiones, el vendedor puede reclamar.
Valora por escrito la prórroga: pide que venga acompañada de garantías y una fecha concreta de cierre. Una prórroga bien documentada puede ser una solución razonable para evitar perder las arras.
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