He pactado arras y no me conceden la hipoteca: ¿qué pasa con las arras?

¿Tienes razón?

Determinar si puedes recuperar las arras o si estás obligado a algo depende principalmente de lo que acordaste en el contrato de arras. Si pactaste una condición suspensiva relativa a la obtención de financiación, la denegación por parte del banco suele activar esa cláusula y liberar las partes según su redacción. Si no existe esa condición, la denegación de la hipoteca no extingue automáticamente las obligaciones contractuales: podrías estar incumpliendo si no dispones de otras fuentes de financiación.

Además, importa la conducta de las partes y la buena fe: si has pedido la hipoteca de forma diligente y puedes probar que hiciste todo lo razonable para obtenerla (solicitudes, ofertas de entidad, certificados), eso te fortalece frente a reclamaciones por incumplimiento. En cambio, si no pediste financiación o demoraste sin justificar, la otra parte puede entender que desististe sin causa.

Revisa el contrato: si incluye plazos condicionados, obligaciones de esfuerzo o una cláusula que fije consecuencias en caso de denegación, esa será la guía. Si el vendedor se niega a devolver las arras cuando el contrato prevé su devolución en caso de denegación de hipoteca, tendrás que acreditar que solicitaste la financiación de forma adecuada.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación bancaria: la resolución de denegación, ofertas o comunicaciones de la entidad, y justificantes de las solicitudes que hayas presentado. Exporta correos y guarda confirmaciones de entrega.

1. Envía un requerimiento fehaciente al vendedor: por burofax, solicita que aplique la cláusula de denegación de financiación prevista en el contrato o que proponga una solución alternativa. Aporta la documentación bancaria.

1. Comprueba si existe alternativa de financiación o de prórroga: plantea a la entidad la posibilidad de otra oferta o a terceros que te avalen; comunica cualquier novedad al vendedor.

1. Negocia: si el vendedor propone conservar las arras a modo de penalización o aceptar un nuevo plazo, valora por escrito la propuesta. Un acuerdo puede incluir devolución parcial, nueva prórroga o nuevas condiciones.

1. Si no hay acuerdo y el vendedor reclama incumplimiento, consulta con un abogado para valorar la reclamación judicial o la defensa. Tendrás que demostrar que actuaste con diligencia en la solicitud de la hipoteca y que la denegación justifica la devolución según lo pactado.

Puedes hacer tú: reunir la documentación y enviar el burofax. Necesitarás abogado si la otra parte te reclama o te propone un acuerdo económico.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta: el vendedor puede aceptar devolver las arras o proponer una prórroga o una nueva solución; muchas veces el conflicto se resuelve por escrito con una propuesta clara.

1. Acuerdo o conciliación: negociar puede ser la mejor salida: aceptar una prórroga o una renegociación puede evitar el pleito. Un acuerdo suele fijar garantías y plazos nuevos que ofrecen seguridad a ambas partes.

1. Juicio: si el vendedor demanda por incumplimiento, el tribunal valorará el contrato y tu diligencia para obtener financiación. Si se aprecia que actuaste de buena fe y que existía una cláusula protectora, es posible que la reclamación no prospere; si no, podrías ser condenado a indemnizar y, en su caso, perder las arras. También puede existir condena en costas si se estima que has incumplido sin justificación.

Y si gano, ¿cobro? Una sentencia favorable puede ordenar la devolución de las arras, pero cobrar dependerá de la solvencia del vendedor. Si él no tiene bienes suficientes será necesario ejecutar la sentencia.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar la hipoteca con suficiente diligencia ni conservar constancia de las gestiones.
• Aceptar verbalmente soluciones sin dejarlas por escrito.
• No enviar un burofax cuando la entidad deniega la hipoteca.
• No leer la cláusula de financiación del contrato antes de firmar.