Ejecución hipotecaria por refinanciación o novación que falló

¿Tienes razón?

Que una novación o refinanciación haya fracasado no significa por sí sola que la entidad pueda ejecutar sin más. Lo que determina si tienes una defensa fuerte son: el contenido formal de la novación (qué quedó pactado: plazo, importes, garantías), si hubo transparencia en la información (si te explicaron consecuencias y costes), el cumplimiento por parte de la entidad de las condiciones pactadas y si los cálculos de la deuda y las notificaciones posteriores son correctos.

Si la novación formaliza una nueva deuda y tú dejas de pagar, la entidad podrá iniciar acciones si el acuerdo permite ello. Pero si la novación estaba mal formalizada, si faltó algún requisito o si la entidad no aplicó lo pactado —por ejemplo, no contabilizó pagos o no respetó una quita— entonces tienes argumentos para impugnar la ejecución. Además, los recibos, justificantes bancarios y comunicaciones son clave: si la entidad reconoce pagos o te envía cálculos erróneos, guárdalos.

Cómo se soluciona

1. Reúne todos los documentos de la operación. Esto incluye la escritura de novación o el contrato de refinanciación, las ofertas vinculantes, los justificantes de pago, correspondencia con la entidad y los extractos bancarios que muestren los movimientos relacionados con la hipoteca. Haz copias y conserva los originales.

1. Pide una liquidación detallada de la deuda. Solicita por escrito a la entidad un cálculo desglosado: capital pendiente, intereses devengados, comisiones y conceptos aplicados. Esa liquidación sirve para comprobar errores aritméticos o cargos indebidos.

1. Comprueba la formalización. Revisa si la novación fue inscrita en el Registro de la Propiedad y si la escritura recoge exactamente lo que pactaste. Si hay discrepancias entre lo que firmaste y lo inscrito, apunta esas diferencias; pueden ser base de impugnación.

1. Reclama por escrito y conserva constancia. Envía un escrito certificado o burofax pidiendo aclaraciones y ofreciendo propuestas de pago si corresponde. Guarda acuse de recibo y la certificación de contenido si procede.

1. Si procede, impugna la ejecución. Si la entidad inicia un procedimiento, tu defensa debe basarse en la documentación reunida: errores de contabilización, incumplimiento de la entidad o falta de transparencia. A partir de ahí, tu abogado puede presentar oposición y proponer medidas alternativas.

Qué puedes hacer hoy: recopilar y ordenar la documentación; pedir la liquidación detallada; exportar extractos y comunicaciones. Esto te permite valorar la viabilidad de una negociación o de la impugnación judicial.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchas veces la entidad rectifica un cálculo, reconoce un pago o acepta una refinanciación adicional tras comprobar la documentación. Esta vía es la más rápida y evita costes.

2) Acuerdo o conciliación: puedes consensuar con la entidad una nueva reestructuración (modificación de plazos, periodo de carencia, quita parcial) o un calendario que evite la venta. Un acuerdo puede ser preferible a la resolución judicial porque reduce incertidumbres y costes.

3) Juicio: si no hay acuerdo y la entidad sigue adelante, la ejecución puede prosperar si sus cálculos y documentación están en regla. Si pierdes en el procedimiento, además de la pérdida patrimonial, podrías afrontar las costas procesales. Si ganas, habrá que ejecutar la sentencia, y eso depende de la solvencia de la parte contraria.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable te da reconocimiento, pero el cobro efectivo puede depender de la situación patrimonial de la entidad o del deudor; por eso muchos acuerdos contienen garantías concretas.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la escritura de novación ni las ofertas previas: sin ellas no puedes demostrar qué se pactó.
• No solicitar la liquidación detallada: sin desgloses es fácil que pasen por alto cargos indebidos.
• Firmar nuevos compromisos sin asesoramiento: una nueva firma puede empeorar tu posición si no entiendes todas las consecuencias.
• No probar los pagos mediante extractos bancarios: las anotaciones en el banco acreditan pagos y reducen la capacidad de la entidad para reclamar cantidades indebidas.