Defectos en elementos comunes de la comunidad, ¿cómo reclamar?

¿Tienes razón?

No puedo afirmar rotundamente que tengas razón sin ver el caso, pero hay tres factores que determinan si la comunidad puede reclamar con éxito:

1) Naturaleza del elemento y responsabilidad legal. Elementos comunes como cubierta, fachada, estructuras portantes o instalaciones generales suelen ser responsabilidad del promotor/constructor si los defectos proceden de proyecto o ejecución. Elementos convivenciales menores pueden corresponder a la comunidad según los estatutos.

2) Documentación de entrega y garantías. Si existe acta de entrega, libro del edificio, pólizas o certificaciones, eso facilita demostrar que el defecto es anterior a la gestión de la comunidad y por tanto atribuible a la ejecución.

3) Actuación de la comunidad: si la junta ha adoptado acuerdos para reclamar, contratado peritajes y guardado actas y presupuestos, la reclamación será más sólida. La coordinación y la forma en que la comunidad actúe son decisivos.

Si la comunidad ha tardado en reclamar, no significa que no tenga derecho, pero la ausencia de diligencias tempranas complica acreditar el origen temporal del defecto.

Cómo se soluciona

1) Acta de incidencia y convocatoria de junta. El propietario que detecta el defecto debe comunicarlo por escrito al presidente de la comunidad. La junta debe convocarse para tratar el asunto y acordar actuaciones: solicitar presupuestos, encargar peritaje y aprobar reclamación.

2) Reunir documentación: libro del edificio, actas de entrega, planos, contratos de obra y cualquier póliza de daños o responsabilidad que cubra la obra. También hay que recopilar fotos y presupuestos de reparación.

3) Encargar un informe técnico. La comunidad debe contratar a un técnico independiente (arquitecto, aparejador o perito) que identifique la causa y cuantifique la reparación necesaria. El informe debe ser claro sobre si el defecto es de ejecución, de proyecto o por falta de mantenimiento.

4) Reclamar al responsable. Con el informe y presupuestos, la comunidad puede enviar una reclamación fehaciente al constructor, promotor o aseguradora, incluyendo documentación y plazo para contestar. Es recomendable hacerlo mediante burofax con certificación de contenido.

5) Peritaje contradictorio y propuesta de reparación. Si la respuesta no es satisfactoria, la comunidad puede proponer un peritaje conjunto o acudir a mediación. También puede contratar la reparación y reservar acciones de recuperación del coste.

6) Demandar si no hay acuerdo. Si no se logra una solución extrajudicial, la comunidad puede presentar demanda en los juzgados de primera instancia para obtener la reparación o indemnización. En la demanda será clave el informe técnico y las actas de la junta.

Qué puede hacer un propietario por su cuenta: documentar, comunicar por escrito a la comunidad y solicitar copia de las actas y del libro del edificio. Las actuaciones procesales las hace la comunidad como persona jurídica en representación de los propietarios.

Qué puede pasar

1) Se arregla por negociación: el constructor o la aseguradora aceptan la reparación tras recibir la reclamación de la comunidad. Es una salida habitual y evita costes procesales.

2) Acuerdo o conciliación: la comunidad y el responsable pactan un plan de reparación o una indemnización. Un acuerdo suele ser ventajoso porque permite controlar la forma y tiempo de reparación.

3) Juicio: si no hay acuerdo, se litiga. El proceso exigirá peritajes y el juez puede ordenar la reparación o indemnización. Si la comunidad gana, la efectividad de la sentencia depende de la solvencia del responsable o de la cobertura del seguro.

Y si la sentencia dice que el responsable no paga, ¿qué ocurre? La comunidad puede iniciar ejecución sobre bienes del deudor o reclamar a la aseguradora si la póliza cubría el daño. Si el deudor no tiene bienes, la sentencia puede quedar como título pero sin cobro efectivo.

Errores que arruinan el caso

• No dejar constancia por escrito en la junta: acuerdos orales o informales son difíciles de probar.
• No recabar el libro del edificio ni las actas de entrega: sin esos documentos se pierde información clave sobre garantías.
• Aceptar reparaciones provisionales sin reservar acciones: si la comunidad paga y firma renuncias, pierde la posibilidad de reclamar después.
• No contratar perito independiente antes de aceptar la solución propuesta por el mismo constructor: esto impide confrontar versiones técnicas.