Daños por mala ejecución de reformas anteriores, ¿puedo reclamar al reformista o al vendedor?

¿Tienes razón?

No se trata de elegir entre dos opciones sin más: la respuesta depende de la relación contractual y de la trazabilidad del trabajo. Si quien vendió la vivienda se benefició de una obra y la anunció como parte del valor del inmueble, puede existir responsabilidad del vendedor por presentar la vivienda en un determinado estado. Si la reforma la ejecutó un tercero al que el vendedor encargó el trabajo, o si la hizo el propio vendedor, la responsabilidad puede quedar en cabeza del vendedor. Si, por el contrario, la reforma la encargaste tú en un momento anterior y luego compras la vivienda, la responsabilidad directa será del reformista que ejecutó las obras.

Otro factor relevante es la naturaleza del defecto: si proviene de una mala ejecución de la reforma —fugas por instalaciones mal hechas, fijaciones deficientes, impermeabilizaciones mal ejecutadas—, el reformista responde por sus trabajos. Si el defecto es estructural o anterior a la reforma, el vendedor puede ser responsable si ocultó la existencia del problema. La existencia de contratos, facturas y presupuestos que identifiquen al responsable de la obra es esencial para dirigir la reclamación a la persona correcta.

También importa si la reforma estaba garantizada por el reformista o si existe seguro o fianza ligada a la ejecución. Si la obra vino acompañada de garantías escritas, esta documentación puede ser la base de la reclamación. En resumen: tu posición depende de quién contrató la obra, de cómo se presentó la vivienda en la venta y de los elementos probatorios que conecten la reforma con el daño.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación de la reforma. Busca contratos, presupuestos, recibos y facturas que identifiquen al reformista, las fechas y el alcance de la intervención. Si conservas correos, mensajes o fotografías del proceso de obra, añádelos.

1. Encarga un informe técnico que determine la causa del daño y la relación de causalidad con la reforma. El perito debe explicar si el defecto deriva de la ejecución de la reforma, del proyecto o de un problema preexistente.

1. Identifica a los responsables. Si la factura corresponde al vendedor, o si hay pruebas de que el vendedor encargó la reforma, dirige la reclamación contra él. Si aparece un profesional concreto como autor de la obra, la reclamación principal será contra ese reformista.

1. Notifica la reclamación por escrito al responsable y, si procede, a su aseguradora o a la comunidad de propietarios. Acompaña tu reclamación con el informe técnico y los presupuestos de reparación. Guarda constancia de envío.

1. Negocia una solución extrajudicial. Pide reparación completa o indemnización y exige garantías por escrito. Si el responsable se niega o es insolvente, valora acciones contra el vendedor —si ocultó defectos— o contra la propia aseguradora del profesional.

1. Si no hay acuerdo, prepara la vía judicial con un abogado y peritos que avalen la relación entre la reforma y el daño. En el pleito, la prueba técnica será decisiva.

Puedes hacer cosas por tu cuenta: recopilar facturas y enviar la reclamación fehaciente. Necesitas un abogado cuando la responsabilidad es discutida, cuando hay ofertas de acuerdo que implican renuncias o cuando la cuantía y la complejidad del daño exigen peritajes coordinados.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta. Si el reformista o el vendedor reconocen el defecto, suelen proponer reparación o indemnización. Es la salida más rápida y evita costes judiciales. Asegúrate de que el acuerdo incluya plazos, responsables y garantías escritas.

1. Acuerdo o conciliación. Un acuerdo que cubra la reparación y ofrezca compensación puede ser preferible a un litigio incierto. Antes de firmar, revisa que no renuncias a posibles reclamaciones futuras sin recibir compensación suficiente.

1. Juicio. Si la vía judicial prospera, la sentencia podrá ordenar reparación o indemnización. Si pierdes, podrías afrontar la imposición de costas. Además, el cobro efectivo dependerá de la solvencia del condenado o de que exista seguro que responda.

Y si ganas, ¿cobras? La sentencia es útil para ejecutar, pero si el responsable es insolvente o no tiene seguro, la ejecución puede resultar difícil. Por eso conviene investigar la solvencia y la existencia de pólizas antes de iniciar el litigio.

Errores que arruinan el caso

• No conservar facturas o contratos de la reforma: sin identificación del autor de la obra es difícil dirigir la reclamación.
• Hacer reparaciones antes de peritar: puedes destruir pruebas que permitan demostrar la responsabilidad.
• Firmar que la obra quedó conforme sin dejar constancia de defectos: eso puede limitar tus opciones.
• No notificar por escrito al vendedor cuando él encargó la reforma: la comunicación fehaciente es clave para preservar derechos.
• Intentar negociar sin informe técnico: sin peritaje es fácil que te ofrezcan soluciones parciales que no cubren el problema real.