Copropietarios en impago: reparto de responsabilidad en la ejecución

¿Tienes razón?

En una hipoteca con varios titulares cada uno figura como deudor solidario salvo que la escritura disponga otra cosa. Lo esencial para entender la responsabilidad es revisar la escritura de préstamo y la inscripción registral: en la mayoría de los contratos los prestatarios responden de forma mancomunada o solidaria, lo que influye en quién puede ser perseguido por la entidad. Si la escritura establece solidaridad, el banco puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los copropietarios; si la escritura establece responsabilidades mancomunadas, la persecución será en proporción a la obligación de cada uno.

Otra cosa importante es la contribución probada: si uno de los copropietarios ha pagado cuotas que deberían haber satisfecho otros, puede reclamar la compensación frente a ellos mediante acciones civiles. Además, la transmisión de la vivienda a uno de los copropietarios no extingue la obligación respecto al resto a menos que haya novación o liberación expresa por el banco.

También cuenta la realidad de la posesión: el ocupante actual y quien vive en la vivienda habitual puede tener derechos de hecho que conviene proteger, sobre todo si hay menores o situaciones de especial vulnerabilidad. Por último, si uno de los copropietarios ha asumido una deuda adicional o ha firmado avales personales, esa persona puede ser perseguida más allá de la responsabilidad sobre el bien hipotecado.

Cómo se soluciona

1. Reúne la escritura y la inscripción registral. Identifica si la deuda figura como mancomunada o solidaria y quiénes son los prestatarios y avalistas. Si hay cláusulas de liberación, nótalas.

1. Reúne prueba de pagos y aportaciones. Extrae extractos bancarios, justificantes de pago de cuotas y cualquier acuerdo entre copropietarios donde conste quién paga qué.

1. Aclara la posesión. Documenta quién vive en la vivienda y desde cuándo, con fotografías, facturas y contratos de suministros a nombre de cada uno.

1. Comprueba si alguno ha sido demandado o embargado. Si la ejecución ya ha empezado, solicita al juzgado las actuaciones y la certificación de cantidades. Si solo se están reclamando cuotas, responde con el documento que pruebe tus aportaciones.

1. Negocia internamente o con el banco. Puede haber soluciones internas entre copropietarios (compensaciones) o acuerdos con la entidad (reperfilado, dación en pago, adjudicación a uno solo) si el banco lo acepta.

1. Actúa frente a terceros. Si te reclaman la totalidad y has pagado lo que corresponde a otro, podrás ejercer la acción de repetición contra ese copropietario. Eso suele requerir procedimiento civil y la intervención de abogado y procurador.

1. Cuando hay insolvencia de alguno. Si uno de los copropietarios es insolvente, los demás pueden ver aumentada su carga; en estos casos conviene valorar negociación con la entidad para evitar la pérdida del bien.

1. Qué hace cada uno. Tú puedes reunir la documentación y plantear la reclamación interna. Un abogado será necesario para acciones judiciales de repetición, para negociar acuerdos con el banco o para impugnar una ejecución si la tutela es compleja.

Qué puede pasar

1) Se arregla entre copropietarios o con el banco. A menudo hay acuerdos: quien puede asumir la deuda se la queda, quien no paga sale de la titularidad mediante escritura de compraventa o cesión y novación si el banco acepta. Un acuerdo con el banco evita procedimientos.

2) Acuerdo formalizado (novación, dación). Un pacto que implique liberación de unos prestatarios o reparto puede ser la mejor salida, ya que fija responsabilidades y evita futuras reclamaciones.

3) Procedimiento judicial y adjudicación. Si no hay acuerdo, la ejecución sigue y el bien puede ser adjudicado o subastado. Si uno de los copropietarios logra acreditar que ha pagado más, podrá reclamar posteriormente, pero la pérdida del inmueble puede ser irreversible si llega a adjudicación y subasta. En juicio, si pierdes, las costas pueden imponerse según la resolución judicial.

Y si ganas, ¿cobras? Ganar la acción de repetición frente a un copropietario insolvente no garantiza el cobro efectivo; la sentencia te reconoce la deuda, pero cobrar dependerá de la existencia de bienes embargables.

Errores que arruinan el caso

• No conservar justificantes de pago individuales: sin ellos será difícil probar aportaciones.
• Firmar documentos que liberan de responsabilidad sin que el banco lo acepte.
• Actuar por separado sin coordinarse entre copropietarios, lo que facilita al banco ejecutar contra cualquiera.
• Ignorar la inscripción registral: lo que cuenta para terceros es lo inscrito.
• No pedir asesoramiento cuando te ofrecen una novación o cesión: es el momento crítico para protegerte.