Conflicto con copropietario tras comprar la vivienda: ¿cómo solucionarlo?

¿Tienes razón?

En conflictos entre copropietarios la clave es el título que os dio la propiedad: la escritura pública y las inscripciones registrales marcan quién tiene qué cuota y qué facultades. Tres elementos deciden si tu posición es fuerte: 1) la cuota de titularidad inscrita (si figura un porcentaje concreto), 2) los pactos privados o cláusulas de la escritura que regulen el uso y gastos, y 3) la conducta previa entre las partes (por ejemplo, si hubo tolerancia sobre ocupación o gastos). Si la escritura te reconoce cuota y uso exclusivo de determinadas estancias, tu posición se fortalece; si la adquisición fue a título común sin pactos, la ley de copropiedad regula derechos y obligaciones.

También influye si hay necesidad de unanimidad para ciertas decisiones (por ejemplo, realizar obras que afecten a la estructura) y si existen acuerdos de reparto de gastos comunitarios o de conservación. La prueba documental y la inscripción registral valen mucho: si tus derechos constan en la escritura, son más fáciles de hacer valer.

En resumen: revisa tu escritura, los pactos previos y la conducta mantenida por las partes; eso dirá quién tiene razón.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación. Localiza la escritura pública de compraventa, la nota simple, cualquier pacto privado (contratos, correos, mensajes donde se acuerde uso o reparto) y los recibos de gastos pagados. Exporta conversaciones y conserva facturas.

1. Intenta la vía amistosa. Habla con el copropietario por escrito: describe el problema, propone soluciones concretas (reparto de gastos, horario de uso, obras a ejecutar) y ofrece mediación. Una propuesta por escrito crea un rastro útil.

1. Medios alternativos de resolución. Si la negociación falla, plantea mediación o arbitraje si las partes están dispuestas. Estos mecanismos ahorran tiempo y dinero y pueden ser eficaces para conflictos de uso y reparto.

1. Actúa sobre usos y conservación. Si el copropietario impide el uso del bien o realiza obras sin consentimiento que causan daño, pide la paralización y, si procede, medidas cautelares ante el juez para impedir daños mayores. Documenta todo con fotos, testigos y comunicaciones escritas.

1. Reclama por incumplimiento. Si el copropietario no cumple sus obligaciones de contribución a cargas y gastos, puedes reclamar judicialmente el reparto y la ejecución del pago. Si hay ocupación indebida, puedes reclamar la extinción del derecho de uso o indemnización.

1. Si procede, ejerce la acción de división de la cosa común. Cuando la copropiedad resulta insostenible, existe la posibilidad de pedir la división y adjudicación del bien o, de no ser posible, su liquidación mediante venta. Un abogado valorará si conviene solicitar la venta o una adjudicación compensatoria.

Qué puedes hacer hoy: recopilar escritura y facturas, enviar propuesta por escrito al copropietario y documentar cualquier daño o usurpación de uso.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Muchos conflictos entre copropietarios se solucionan con un acuerdo por escrito sobre reparto de gastos, uso y obras. Formalizarlo ante notario o con contrato privado reduce la probabilidad de futuras disputas.

2) Acuerdo o conciliación. Si la negociación inicial no basta, una conciliación o mediación puede cristalizar en un pacto que incluya calendario de pagos, quién asume obras y reglas de uso. Un acuerdo firmado evita el coste de un juicio y puede ser más práctico que litigar por una pequeña diferencia económica.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, las vías judiciales permiten reclamar cumplimiento, paralización de obras, indemnizaciones o la división de la cosa común. Si pierdes, puedes afrontar costas y la posible venta forzosa del bien; si ganas, la ejecución puede verse limitada si el contrincante carece de bienes. Las costas procesales pueden repercutir sobre la parte vencida, salvo que el juez aprecie temeridad.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia a tu favor te da un título ejecutivo, pero la ejecución depende de la solvencia del otro titular. Si hay bienes embargables, podrás cobrar; si no, el derecho existe pero su recuperación será más complicada.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la escritura y los justificantes de pago: sin ellos la prueba se debilita.
• Actuar por cuenta propia en obras que afectan a la estructura sin consenso: puede revertirse y costarte daños.
• Ignorar comunicaciones formales: contestar solo verbalmente y no dejar constancia escrita dificulta la defensa.
• Aceptar pagos o acuerdos verbales sin formalizarlos por escrito cuando hay conflicto.
• Prolongar la convivencia sin intentar negociar o mediar: la tolerancia prolongada puede interpretarse como conformidad.