¿Qué hacer si el inquilino ha destrozado el inmueble antes de marchar?

¿Tienes razón?

Para saber si su reclamación prospera hay tres ejes: prueba del estado anterior, vínculo contractual y cuantificación del daño. Primero, la prueba del estado anterior: si existe un inventario o acta de entrega firmada al iniciar el contrato, su caso es más sólido; si no la hay, fotos previas, testimonios de entregas y recibos de mantenimiento ayudan. Segundo, el vínculo: si el inquilino tenía obligación contractual de conservar el inmueble y de reparar, eso facilita la reclamación. Tercero, la cuantificación: deberá demostrar el coste real de la reparación mediante presupuestos, facturas y peritajes. Si cumple estos tres requisitos, su reclamación por reparación o por el valor de los daños tiene base.

Sin documentación previa, su caso no está perdido, pero será más difícil imputar todos los daños al inquilino. En ese escenario conviene buscar testigos, informes de inspección técnica y conservar todo lo que encuentre en el inmueble. No deseche elementos dañados hasta tener una valoración profesional; a veces el propio daño es prueba.

Cómo se soluciona

1. Documente inmediatamente. Tome fotografías y videos detallados del inmueble, con enfoque en todos los daños. Incluya planos, seriados de electrodomésticos, y haga inventario de lo que falta o está roto. Pida a un tercero que presencie la documentación y que firme una declaración.

1. Compare con la prueba de entrega. Localice el contrato, el inventario de entrada, actas de entrega, fotos iniciales o lecturas de medidores. Si existe un inventario firmado al inicio, destaque las discrepancias item por item.

1. Solicite presupuestos y peritaje. Pida presupuestos a contratistas y, si considera necesario, encargue una valoración pericial que cuantifique los daños y diferencie deterioro por uso de daños ocasionados. Guarde todas las cotizaciones y facturas.

1. Notifique al inquilino por escrito reclamando reparación o pago. Envíe comunicación con constancia de recibido que describa los daños, adjunte pruebas y exija respuesta. Proponga solución: reparación a su cargo con presupuesto comprobable o pago por el costo de reparación.

1. Si no hay acuerdo, inicie la reclamación judicial. Reúna prueba, presupuestos y peritaje para presentar la demanda. Antes de demandar, recuerde que en muchos casos la conciliación extrajudicial es requisito de procedibilidad: acuda a conciliación para intentar un acuerdo y obtener un documento vinculante.

Qué puede hacer usted solo: documentar, pedir presupuestos y enviar la reclamación por escrito. Cuándo consultar a un abogado: cuando el daño es cuantioso, si el inquilino niega responsabilidad, si ya existe proceso de desahucio paralelo, o si desea convertir la reclamación en demanda con peritaje profesional.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Con frecuencia el inquilino responde al riesgo de juicio y propone pagar o reparar. Una carta formal con pruebas y presupuesto puede desencadenar una reparación voluntaria.

2) Acuerdo o conciliación. Si admiten responsabilidad, lo habitual es firmar un acuerdo que incluya la ejecución de las reparaciones y plazos. Un acuerdo evita costes judiciales y asegura una solución más rápida; además puede incluir garantías sobre la correcta ejecución de las obras.

3) Juicio y condena por daños. Si no hay acuerdo, la vía judicial puede terminar reconociendo el monto de los daños y ordenando el pago. Si el inquilino no tiene bienes suficientes, la sentencia será un título para cobro, pero su efectividad dependerá del patrimonio del condenado.

Y si gana, ¿cobro efectivo? Una sentencia condenatoria reconoce el derecho al pago, pero la ejecución depende de activos del deudor. Si el inquilino es insolvente, cobrar puede requerir medidas de embargo y ejecución que tardan y dependen de bienes localizables.

Errores que arruinan el caso

• Tirar o reparar sin documentar los daños primero: pierde la prueba sobre el estado original.
• No solicitar presupuestos o peritaje: sin valoración profesional es difícil cuantificar la reclamación.
• Aceptar arreglos verbales o pagos parciales sin recibo y sin dejar constancia escrita de que se cubre todo el daño.
• Firmar finiquitos que liberen al inquilino sin entender su alcance.
• No conservar la comunicación y pruebas previas al contrato o de la entrega inicial.