Desahucio por fin de contrato: el inquilino no quiere marcharse

¿Tienes razón?

Su derecho a recuperar el inmueble al vencer el contrato depende de: si el contrato tenía una fecha y esta se cumplió, si hubo prórroga tácita o expresa y si el inquilino cumplió con obligaciones que impidan la restitución (por ejemplo, una promesa de renovación documentada). Si el contrato expiró y no hay acto que lo prorrogue, usted tiene fundamento para exigir la entrega. Si, en cambio, hubo una conducta de las partes que interpretó la relación como continuada (pagos recurrentes que el arrendador aceptó), podría entenderse que el arrendamiento se continuó y la devolución no es automática.

También influye si en el contrato se pactó algún término sobre la entrega: estado de entrega, reparación de daños, o notificaciones para terminar. Si el inquilino alega que hay deudas por obras o que hubo incumplimiento suyo, esas defensas deben acreditarse. La prueba documental y las comunicaciones previas son, de nuevo, el centro del asunto.

Cómo se soluciona

1. Envíe una notificación de terminación con constancia de recibido. Hágalo por escrito, indicando la fecha de terminación del contrato y su petición de entrega del inmueble. Guarde la constancia.

1. Proponga una conciliación. Antes de demandar, intente la conciliación extrajudicial en derecho, que es requisito en muchos casos. En la conciliación puede pactarse una fecha de entrega, condiciones de entrega y el manejo de deudas o daños.

1. Documente el estado del inmueble. Haga inventario y fotografías del estado actual y del que usted exige como entrega. Si hay daños, pida presupuestos de reparación.

1. Si no hay acuerdo, presente demanda de restitución ante el juzgado competente. En la demanda solicite la restitución del inmueble y, si procede, el pago de daños y costas.

1. Ejecute la sentencia si gana. Si el juez ordena la restitución, el proceso de efectividad puede requerir medidas de apremio; si el inquilino se resiste, la fuerza pública puede acudir cuando exista orden judicial.

Usted puede preparar la notificación y la prueba, pero necesita abogado cuando ya exista resistencia o demanda en curso, cuando el inquilino ofrece pagos a cambio de quedarse o cuando la cuantía de daños es sustancial.

Qué puede pasar

1) Se arregla con la entrega voluntaria. Lo más frecuente: el inquilino acepta devolver la vivienda tras la notificación o llega a un acuerdo sobre plazos o compensación.

2) Acuerdo en conciliación. Pueden pactar entrega, plazos para desalojar, pago de adeudos o descuentos por reparaciones. Un acuerdo reduce costes y suele ser más rápido.

3) Demanda y sentencia de restitución. Si no hay acuerdo, el juzgado puede ordenar la restitución del inmueble y, de ser procedente, condenar al inquilino al pago de daños y perjuicios y costas. Si pierde, el inquilino puede enfrentar ejecución forzosa de la sentencia y posibles consecuencias económicas.

Si usted obtiene sentencia favorable, cobrar lo que se le debe depende de la capacidad patrimonial del condenado; una sentencia no garantiza liquidez inmediata.

Errores que arruinan el caso

• No notificar la terminación por escrito con constancia de recibido.
• Aceptar pagos verbales que parezcan prórrogas sin documentarlos.
• No documentar el estado de entrega con fotos y listas de inventario.
• Firmar acuerdos improvisados sin asesoría que permitan a la otra parte quedarse.
• Retrasar la demanda pensando que la situación se resolverá sola: la pasividad reduce opciones.