Un ocupa pretende adquirir la vivienda por prescripción adquisitiva

¿Tienes razón?

Tres factores determinan si la prescripción puede prosperar: 1) el título que usted tenga (escritura, resolución, contrato o prueba de adjudicación); 2) la naturaleza de la posesión del ocupante: si es pública, pacífica, continua y en concepto de dueño; y 3) si usted ha tolerado la posesión o ha actuado para recuperarla. En Colombia la prescripción adquisitiva se aplica cuando alguien posee el bien con las características mencionadas durante el plazo que la ley exige; además existen diferencias entre bienes privados y casos en que el inmueble es de propiedad estatal o sujeto a restricciones por programas sociales.

Si usted mantiene el título (escritura o acto administrativo) y hay pruebas de que la ocupación fue reciente o forzada, su posición es sólida. Si no actuó durante mucho tiempo y el ocupante ha ejercido actos de dominio (realizó mejoras, pagó servicios, cerró el inmueble), la prueba se vuelve más compleja. Su conducta documental es clave: notificaciones, denuncias, requerimientos y cualquier actuación que interrumpa la posesión adversa ayudan a evitar que la prescripción prospere.

Cómo se soluciona

1. Localice y asegure todos los títulos de propiedad: escritura pública, certificado de tradición, resolución de asignación, contratos, recibos de impuestos y servicios. Si faltan documentos, solicite copias en la Oficina de Registro o en la entidad que los expidió.

1. Deje constancia de su oposición a la posesión del ocupante. Envíe notificaciones por escrito y registre la entrega. Una carta o derecho de petición que documente su reclamo contribuye a demostrar que no hubo tolerancia.

1. Denuncie la ocupación ante la autoridad si hubo delito. La denuncia penal por usurpación u otros delitos puede restablecer la situación de hecho y servir de antecedente probatorio ante el juez civil.

1. Inicie la acción posesoria o reivindicatoria según corresponda. La acción posesoria protege la posesión frente a perturbaciones; la acción reivindicatoria busca recuperar la propiedad frente a quien detenta la cosa sin título. En ambos caminos la documentación y testigos son esenciales. Si la conciliación extrajudicial es requisito, procure un acto de conciliación.

1. Solicite medidas cautelares si hay riesgo de pérdida de la cosa o de pruebas. Las medidas se piden al juez y pueden incluir la protección de la posesión y la prohibición de enajenar o modificar el inmueble.

Qué puede hacer hoy: reunir títulos, exportar mensajes, fotografiar el estado del inmueble, recoger testigos y notificar por escrito al ocupante y a la entidad pública si aplica.

Qué puede pasar

1) Se arregla sin juicio. El ocupante acepta salir tras el requerimiento o un acuerdo de salida; esto suele ocurrir cuando el ocupante reconoce la falta de título o cuando la administración ofrece alternativas.

2) Acuerdo o conciliación. Pueden pactar una salida con indemnización menor o con plazos; para usted puede ser razonable si evitar el litigio implica menos coste y riesgo. El acuerdo en conciliación tiene fuerza ejecutiva.

3) Juicio por prescripción o por reivindicación. Si el ocupante demuestra los requisitos de la prescripción, puede obtener la propiedad. Si usted prueba su título y la acción reivindicatoria tiene éxito, recupera la posesión y la propiedad. Si pierde, además de la pérdida del bien, puede asumir costas procesales.

Y si gana, ¿cobro? En reivindicación puede recuperar la posesión y reclamar daños; pero si el ocupante es insolvente, la satisfacción financiera puede ser limitada. Una sentencia civil favorable proporciona títulos para la ejecución.

Errores que arruinan el caso

• No probar el título o no solicitar copias oficiales a tiempo.
• No oponer por escrito la falta de consentimiento frente a la posesión del ocupante.
• Esperar sin acción: la pasividad facilita la argumentación del ocupante sobre continuidad y tiempo.
• Aceptar verbalmente pago o cesión al ocupante sin documento que lo avale.
• No consultar si el inmueble tiene restricciones legales por ser vivienda social: intentar la propiedad plena puede chocar con normas del programa.