Inquilino ocupa el piso después de terminar el contrato y no quiere irse

¿Tienes razón?

Cuando el contrato de arrendamiento ha terminado y el inquilino no desocupa, su derecho a recuperar la vivienda depende de varias cosas: si hubo prórroga tácita o expresa, si existe un acuerdo para permanecer, si el pago de arriendos continuó y la forma en que se comunicó el fin del contrato. Si usted notificó la terminación conforme al contrato y la ley aplicable, su posición es sólida, sobre todo si el arrendatario no tiene título para seguir en la vivienda. Si, por el contrario, hubo pagos continuos o reconocimiento de nueva fecha, la situación puede interpretarse como prórroga.

También cuenta si el contrato estaba por escrito o verbal. Un contrato verbal es válido, pero probar sus condiciones es más difícil. Por eso la documentación de las comunicaciones y de los pagos es clave: recibos, transferencias, mensajes y testigos conforman la evidencia que el juzgado valorará.

En suma: usted puede recuperar la vivienda, pero la fortaleza de su caso está en la prueba documental del término del contrato y en cómo reaccionó tras la falta de entrega.

Cómo se soluciona

1. Revise el contrato y recopile pruebas: contrato escrito si existe, comprobantes de pago, comunicaciones donde conste la terminación o la falta de entrega, mensajes solicitando la entrega de llaves y estados de cuenta que muestren pagos posteriores.

1. Envíe comunicación fehaciente al inquilino: pida la entrega del inmueble y deje constancia del requerimiento. Use medios que permitan acreditar la recepción. Conserve copia firmada o comprobantes.

1. Acuda a conciliación: proponga una salida ordenada para la entrega (fecha, condiciones para el estado del inmueble, inventario de llaves). La conciliación extrajudicial puede ser requisito previo para la demanda y suele resolver muchos conflictos.

1. Si no hay acuerdo, presente la demanda de restitución de inmueble ante el juzgado competente. En el proceso podrá solicitar la expedición de orden de lanzamiento o entrega forzosa conforme al título que acredite su derecho.

1. Ejecución de la sentencia: si el juez ordena la restitución y el inquilino no cumple, la autoridad judicial ejecuta el desalojo. La sentencia también puede incluir condena por arrendamientos adeudados y perjuicios.

Qué puede hacer sin abogado y qué necesita asistencia profesional:

• Puede reunir prueba, enviar la comunicación fehaciente y acudir a conciliación por su cuenta; estas acciones muchas veces bastan.
• Necesita abogado cuando la parte reclama derechos distintos, presenta recursos dilatorios o cuando hay oferta de acuerdo económico: entonces conviene un profesional para valorar y negociar. También es imprescindible un abogado para tramitar la demanda y ejecutar la sentencia.

Qué puede pasar

1. Acuerdo rápido: el inquilino entrega el inmueble tras la comunicación o durante la conciliación. Un acuerdo firmado que incluya entrega y liquidación de cuentas evita litigios y costes.

1. Conciliación formal: se consigna una fecha de entrega y, si corresponde, compensaciones por daños o por arrendamientos atrasados. El acta de conciliación tiene eficacia probatoria y fuerza ejecutiva.

1. Juicio y desalojo: si se llega a juicio y el juez ordena la restitución, la ejecución devolverá la posesión y podrá condenar al pago de montos adeudados. Si pierde, el propietario puede quedar con condenas en costas y, si el inquilino está insolvente, la cuantía puede ser difícil de cobrar.

Y si gana, ¿cobro? La sentencia puede reconocer los arrendamientos y perjuicios, pero su cobro depende de la existencia de bienes del deudor. Recuperar la posesión suele ser más efectivo que pretender cobrar grandes sumas de una persona sin patrimonio.

Errores que arruinan el caso

• No comunicar por escrito el requerimiento de entrega: el silencio debilita la prueba.
• Aceptar pagos sin documentar si eso implica prórroga del contrato.
• Ingerir en el inmueble (sacar pertenencias, cambiar cerraduras) sin orden judicial cuando hay disputa sobre la posesión.
• No acudir a conciliación cuando es requisito de procedibilidad o cuando podría cerrar el conflicto sin juicio.