Inquilino no permite visitas para vender o mostrar el inmueble

¿Tienes razón?

Tres elementos que definen si puede entrar para mostrar o vender: 1) lo que dice el contrato de arrendamiento sobre visitas, entrega y exhibición del inmueble, 2) si usted ha dado aviso previo razonable y respetuoso al arrendatario y 3) que sus actos respeten la intimidad y uso pacífico establecido por la ley. Un contrato claro que contemple el derecho a mostrar el inmueble facilita la entrada; si el contrato es silencioso, debe probar que avisó con antelación y que actuó de buena fe.

Tiene más fuerza si la necesidad de mostrar el inmueble obedece a causa razonable: venta, comercialización o mostrar a potenciales arrendatarios. No tiene razón si sus visitas son frecuentes, sorpresivas o invasivas. Los jueces valoran la proporcionalidad: avisos previos, horarios razonables y respeto a la privacidad pesan a favor del propietario.

Documentos que fortalecen su posición: cláusula escrita sobre visitas, comunicaciones previas (correos, mensajes), registros de llamadas y testigos. Si el arrendatario se negó por escrito, esa negativa también es prueba útil.

Cómo se soluciona

1) Revise el contrato: busque cláusulas sobre exhibición, entrega y obligaciones de cooperación. Si existe una cláusula, solicite al arrendatario que cumpla con ella y adjunte copia de la cláusula en su comunicación.

2) Comuníquese por escrito: envíe una solicitud de visitas detallando fechas, horas y número de visitas razonables. Hágalo por medio fehaciente que deje constancia de la recepción. Ofrezca alternativas o franjas horarias y proponga que las visitas las acompañe el propio arrendatario.

3) Documente las negativas: si el inquilino se niega, conserve los mensajes, correos y, si procede, declaraciones de testigos. Tome nota de fechas y circunstancias.

4) Conciliación extrajudicial: si persiste la negativa, solicite conciliación en un centro autorizado. La conciliación permite fijar reglas de visita y condiciones para preservar la intimidad del arrendatario; suele ser requisito antes de demandar en muchos procesos civiles.

5) Vía judicial: si no hay solución en conciliación, puede iniciar una demanda para exigir el cumplimiento del contrato o, si procede, la terminación por incumplimiento del arrendatario. El juez valorará la proporcionalidad entre su derecho a disponer del inmueble y el derecho a la intimidad del arrendatario.

Actuaciones que puede hacer sin abogado: revisar el contrato, enviar la solicitud por escrito y acudir a conciliación. Necesitará abogado si la situación escala a demanda o si existe riesgo de que el arrendatario reclame daños.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchas veces, una comunicación formal con copia de la cláusula contractual y una oferta de horarios resuelve la situación. El inquilino coopera si percibe buena voluntad y flexibilidad.

2) Acuerdo o conciliación: en conciliación se pueden fijar días, límites de visitas, compensaciones por molestias y mecanismos de acompañamiento; un acuerdo firmado evita juicio y tiene fuerza ejecutiva.

3) Juicio: si se demanda por incumplimiento, el juez puede ordenar el cumplimiento o incluso la terminación del contrato si hay reiterado incumplimiento del arrendatario. Si pierde el propietario, puede tener que indemnizar por molestias si las visitas fueron imprudentes. Si pierde el arrendatario, puede enfrentar la terminación del contrato y costas procesales.

Y si gana, ¿cobra? Si la disputa incluye compensación por daños o lucro cesante, la sentencia puede ordenar pago. Sin embargo, ejecutar una condena contra un arrendatario insolvente puede ser complejo; por eso la conciliación y las garantías concretas son a menudo preferibles.

Errores que arruinan el caso

• Entrar al inmueble sin permiso o sin prueba de notificación: puede convertirlo en infractor y debilitar su reclamo.
• Hacer visitas constantes o en horarios inapropiados: pierde la alegación de buena fe y puede reportarse como acoso.
• No documentar las comunicaciones y ofertas de horario: sin constancia, su versión vale menos.
• Firmar acuerdos verbales con el inquilino que no estén por escrito: no podrá probar su contenido luego.