Desahucio de local comercial por incumplimiento de contrato

¿Tienes razón?

En un desahucio por incumplimiento contractual en un local comercial, lo que importa son cuatro cosas: el contenido del contrato (cláusulas sobre actividad, pago y causales de terminación), las pruebas del incumplimiento efectivo (por ejemplo, falta de pago o actividad prohibida), si se cumplió cualquier requisito de procedibilidad como la conciliación extrajudicial y la conducta de las partes (si hubo notificaciones previas, requerimientos de pago, etc.). Si el contrato contiene cláusula de terminación por incumplimiento y usted puede probar la falta, su causa tiene fundamento. Si el incumplimiento es menor o no está probado, el juzgado puede negar el desalojo.

Además, la naturaleza comercial del contrato y la posible afectación a terceros (clientes, proveedores) pueden influir en la valoración judicial. Considere también si el local está sujeto a normativas municipales que condicionen el uso.

Cómo se soluciona

1. Reúna el contrato y toda la correspondencia. Copie la cláusula de terminación, las garantías entregadas (depósito, cesión de derecho fiduciario), órdenes de pago, facturas y comunicaciones donde se advierta del incumplimiento. Exporte mensajes de mensajería y correos.

1. Haga un requerimiento formal por escrito. Solicite el cumplimiento o la entrega del local y deje constancia fehaciente del envío. En la carta ofrezca una última oportunidad para solucionar el incumplimiento; guarde acuses de recibo o constancias de notificación.

1. Valore la conciliación extrajudicial si es procedible. La conciliación puede ser requisito antes de demandar en materia civil; incluso si no lo fuera, intentar conciliar puede producir un título que facilite la ejecución.

1. Presente la demanda de restitución de inmueble y agravios contractuales ante el juzgado competente si no hay solución. Acompañe la demanda con las pruebas de incumplimiento y la petición de medidas cautelares si teme que el arrendatario vaya a causar daños o retirar bienes.

1. Si obtiene sentencia, prepare la ejecución. La sentencia que ordena la restitución permite solicitar la ejecución forzada de entrega y, si procede, la indemnización por daños. Verifique la existencia de garantías que faciliten el cobro.

Qué puede hacer usted solo y cuándo necesita abogado: puede reunir pruebas, enviar el requerimiento y acudir a conciliación. Necesitará abogado para redactar la demanda, solicitar medidas cautelares, litigar sobre la interpretación de cláusulas o ejecutar la sentencia.

Qué puede pasar

1) Acuerdo por carta o negociación. A menudo el arrendatario ofrece pagar deuda o aceptar salida pactada para evitar mayor perjuicio. Un acuerdo por escrito es la solución más rápida si controla el riesgo y hay pruebas de cumplimiento.

2) Conciliación o acuerdo judicial. La conciliación puede incluir entrega con pago parcial de adeudos; si la otra parte propone pagar menos, evaluar el riesgo de ejecución frente al tiempo que asumiría el proceso puede inclinar su decisión.

3) Juicio y ejecución. Si el juez declara el incumplimiento y ordena la restitución, la ejecución posibilita recuperar el local. Si el arrendatario interpone defensas (por ejemplo, alegando que el incumplimiento no justifica la terminación), el proceso puede dilatarse. Si usted pierde, puede tener que restituir y enfrentar costas.

Y si gana, ¿cobro? Cobrar gastos o indemnización depende de las garantías y de la solvencia del arrendatario. La sentencia reconoce la deuda pero su ejecución efectiva requiere bienes embargables o garantías suficientes.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el incumplimiento: no guardar recibos ni comunicaciones impide probar la mora.
• No respetar formalidades contractuales antes de terminar el contrato: saltarse pasos puede invalidar la terminación.
• Desalojar por la fuerza: quitar cerraduras o retirar bienes sin orden judicial puede dar lugar a responsabilidad.
• Aceptar pagos parciales sin documento que aclare efectos sobre la terminación del contrato.
• No verificar la existencia de garantías (depósito o póliza) antes de litigar: perder tiempo en un demandado insolvente sin ejecutar garantías es costoso.