Contrato verbal y ahora el inquilino no se quiere ir

¿Tienes razón?

La respuesta depende de cuatro cosas clave: quién vivió allí, cómo lo probó, qué pactaron sobre el tiempo y el precio, y cómo comunicó usted la finalización del contrato. Un acuerdo verbal es válido en Colombia, pero deja más margen para la discusión. Si el inquilino reconoce haber pagado y usted tiene recibos o extractos bancarios, su posición es fuerte. Si paga en efectivo sin recibo, pero hay testigos y mensajes con el acuerdo, también puede probarlo, aunque costará más trabajo. Si usted le pidió que se fuera y tiene constancia (mensajes, audio, testigo) de la solicitud y de la negativa, eso también refuerza su caso. En cambio, si todo fue boca a boca y no hay prueba de la entrega del inmueble, el inquilino puede alegar un arrendamiento a plazo o incluso tenencia precaria. Lo que importa para el juez es la prueba del hecho y la conducta: pagos, ocupación, quién mantiene el inmueble y cómo se comunicaron las finalizaciones.

Cómo se soluciona

1. Reúna la prueba que existe: extractos bancarios, giros, recibos, fotos del estado del inmueble cuando entró y cuando pidió la salida, mensajes de WhatsApp, correos y testimonios de vecinos o del portero. Si tiene llaves entregadas y actas, guárdelas.

1. Envíe una comunicación escrita fehaciente solicitando la entrega del inmueble y, si aplica, el pago de rentas vencidas. No use solo mensajes informales: exporte y guarde las conversaciones. Si hay riesgo de conflicto, pida que alguien le firme de recibido o use alguna forma de constancia.

1. Busque conciliación extrajudicial en derecho si aplica al tipo de reclamación. En muchos procesos civiles en Colombia es requisito intentar la conciliación antes de demandar. La conciliación puede hacerse en un centro de conciliación reconocido o ante notaría y sirve para dejar un acuerdo por escrito.

1. Si no hay acuerdo, presente la demanda ante el juez civil municipal o de circuito que corresponda al lugar del inmueble. La demanda debe identificar la relación, la prueba y pedir la restitución del inmueble y las sumas adeudadas si proceden. En paralelo, conserve toda comunicación y prueba de entrega/frustración de la entrega.

Qué puede hacer usted hoy: sacar copias de todo, pedir testigos por escrito, exportar los chats y anotar fechas clave. Qué puede hacer un abogado: preparar la demanda, valorar la estrategia (acción de restitución de inmueble, solicitud de medidas cautelares si procede) y representar en conciliación y juicio.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo: Es lo más frecuente. Usted envía el requerimiento, el inquilino responde y acuerdan fecha de entrega y, si aplica, pagos. Un acuerdo con firmas termina el conflicto rápido y evita costas.

2) Conciliación o acuerdo ante tercero: En conciliación pueden fijar plazos, pagos y condicionar la entrega a la firma de recibos. A veces el inquilino ofrece menos de lo que usted considera justo; aceptar un pago inferior puede ser razonable porque trae rapidez y evita riesgo procesal.

3) Juicio de restitución: Si hay demanda y el juez falla a su favor, se ordena entrega del inmueble y puede condenar al pago de rentas y costos procesales. Si usted pierde por falta de prueba, soportará las costas procesales y seguirá sin recuperar el inmueble. Y aun con sentencia favorable, cobrar contra un inquilino insolvente puede ser difícil: la sentencia es título ejecutivo, pero si no tiene bienes embargables su ejecución puede ser lenta.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia facilita el cobro y la posibilidad de ejecutar bienes, pero no convierte automáticamente el fallo en dinero si la otra parte no tiene bienes. Por eso la valoración previa de la solvencia del inquilino es importante.

Errores que arruinan el caso

• No conservar comprobantes de pago ni exportar chats de WhatsApp: la prueba digital desaparece con un cambio de teléfono.
• No dejar constancia escrita de la petición de entrega: muchas veces usted pidió que se fuera y no lo registró.
• Actuar por la fuerza (cambiar cerraduras, retirar pertenencias): eso puede convertirle en quien vulnera la ley y pierde el proceso.
• Aceptar promesas verbales repetidas sin dejar constancia por escrito ni exigir garantías: eso debilita su posición.