Cláusulas abusivas en el contrato impiden o complican el desahucio

¿Tienes razón?

Si una cláusula impide el desahucio o parece proteger excesivamente al arrendatario, su validez se analiza según si vulnera normas de orden público o derechos fundamentales. En Colombia, clausulados que limiten indebidamente la facultad del propietario de recuperar su bien o que impongan sanciones desproporcionadas pueden ser considerados nulos. Lo que determina si tiene razón es: el contenido concreto de la cláusula, si la cláusula fue negociada con claridad y de forma consiente por ambas partes, y si contraviene normas de protección o principios constitucionales. También influye si la cláusula fue incorporada en un contrato estándar por un tercero (por ejemplo, una inmobiliaria) sin negociación individual; en esos casos el juez puede revisar su equidad. En resumen: hay cláusulas que pueden ser válidas y otras que no, la valoración depende del texto, del contexto y de la prueba sobre cómo se acordó.

Cómo se soluciona

1. Analice y copie el contrato: localice las cláusulas que considera abusivas y transcriba literalmente su contenido. Identifique si existe negociación previa (correos, propuestas, firmas en distintas páginas) que demuestre conocimiento por parte del arrendatario.

1. Reúna pruebas de la negociación y del comportamiento posterior: comunicaciones, recibos, la conducta del inquilino respecto a pagos, demandas de la administración y aceptación de otras cláusulas que muestren voluntad.

1. Envíe un requerimiento para intentar resolver la cuestión extrajudicialmente: proponga la nulidad de la cláusula, ajuste del contrato o un acuerdo de salida. La conciliación extrajudicial es recomendable y en muchos casos requisito de procedibilidad.

1. Si no hay acuerdo, acuda a la vía judicial: demanda declarativa de nulidad de cláusula o acción de cumplimiento para que el juez determine la validez y permita la reclamación de la restitución del inmueble si corresponde. En casos donde la cláusula impide la terminación por razones injustificadas, el juez puede declarar la nulidad y permitir la terminación contractual.

Qué puede hacer hoy: fotocopiar y escanear el contrato y las comunicaciones y enviar un requerimiento. Qué hace un abogado: valorar la cláusula, preparar la demanda y representar en conciliación y juicio.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una negociación: La parte y el arrendatario acuerdan modificar o eliminar la cláusula, firmando un anexo o un acuerdo de finiquito. Esto es lo más práctico y evita costes jurídicos.

2) Conciliación que modifica el contrato: Ante un conciliador se puede pactar la nulidad o revisión de la cláusula y fijar condiciones de salida o pago. La conciliación otorga fuerza probatoria y evita un proceso largo.

3) Juicio declarativo: Si la cuestión llega a los tribunales, el juez puede declarar la nulidad de la cláusula abusiva y ordenar la restitución del inmueble si el incumplimiento del arrendatario lo justifica. Si el juez encuentra la cláusula válida, usted deberá atenerse a las condiciones pactadas o negociar una salida; si pierde, puede cargar con las costas procesales. Además, una cláusula declarada nula puede dar lugar a indemnizaciones si produjo daño.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia que declare la nulidad de la cláusula y ordene la restitución facilita la recuperación del inmueble y puede condenar al pago de sumas adeudadas; no obstante, cobrar depende de la solvencia del arrendatario.

Errores que arruinan el caso

• Tirar el contrato original o no conservar copias: sin el texto exacto no puede debatir la cláusula.
• Firmar anexo o documento posterior que ratifique o amplíe la cláusula sin leerlo o sin testigos.
• Intentar forzar la salida del inquilino basándose en una interpretación propia de la cláusula en lugar de buscar asesoría profesional.
• No agotar la conciliación cuando es requisito de procedibilidad: presentar demanda sin haberse conciliado puede provocar inadmisión o retrasos.