Cómo afecta el concurso a los contratos de alquiler o de locales

¿Tienes razón?

Cuatro factores deciden qué pasa con un contrato de alquiler cuando una de las partes entra en concurso: quién es la parte concursada (arrendador o arrendatario), si hay deuda vencida por renta o por servicios, si el contrato contiene cláusulas de resolución por insolvencia, y si existen garantías (depósito, avales). Si usted es arrendador y el inquilino entra en concurso, su crédito por rentas devengadas y por daños se integra en el concurso; si es inquilino y el arrendador entra en concurso, el arrendamiento puede verse subordinado a la administración del patrimonio del arrendador. Además, la masa concursal puede decidir mantener o resolver contratos según interese al patrimonio del concursado.

En la práctica, el administrador concursal evalúa si continuar con contratos onerosos beneficia a la masa. Un contrato con rentas por encima del valor de mercado o con obligaciones gravosas puede ser rescindido en interés de acreedores; uno que genere ingresos para el patrimonio puede mantenerse. La documentación que demuestre pago regular, depósitos y comunicaciones es clave para proteger sus derechos.

Cómo se soluciona

1. Reúna contrato y garantías. Localice el contrato firmado, recibos de pago, comprobantes de depósito o avales, fotografías del estado del local y comunicaciones sobre entregas o reparaciones.

1. Determine quién está en concurso y notifique la situación. Si la otra parte es la concursada, comunique por escrito (con prueba de envío) su posición: si reclama rentas vencidas, si exige entrega del local, o si propone negociación.

1. Contacte con el administrador concursal. Solicite información sobre las decisiones que afecten al local: si van a mantener el contrato, proponer un convenio o resolverlo. Entregar documentación ayuda a que su crédito (si existe) sea considerado.

1. Mantenga la posición contractual con precaución. Si usted es arrendador, no tome medidas drásticas (como cambiar cerraduras o desalojar por su cuenta) sin orden judicial o administrativa; esos actos pueden ser impugnados. Si es arrendatario, no deje de pagar obligaciones esenciales alegando insolvencia de la otra parte: eso puede acarrear responsabilidad.

1. Valore alternativas extrajudiciales. Negociar con el administrador concursal o proponer un acuerdo de pago puede resultar en continuidad contractual o en cobros parciales. Si usted tiene depósito, asegúrese de que conste claramente en el expediente.

1. En caso de desahucio o resolución: siga los cauces administrativos o judiciales adecuados. Para desalojar un local arrendado hay que respetar los procedimientos legales aplicables y, en algunos casos, cumplir con requisitos administrativos previos.

Qué puede hacer usted solo: reunir la documentación, enviar comunicaciones fehacientes, y conservar recibos. Cuándo necesita abogado: si el administrador concursal pretende resolver el contrato sin base, si hay amenaza de desalojo, si hay ofertas de convenio que impliquen pérdidas o si necesita ejecutar garantías.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y acuerdo de continuidad: a menudo el arrendador y el concursado llegan a un acuerdo para mantener el contrato con pagos aplazados o ajustes. Esa solución evita conflictos largos y permite conservar la actividad.

2) Acuerdo o convenio concursal que incluye el contrato: el administrador puede proponer mantener el arrendamiento con condiciones nuevas o incluir el crédito por rentas en un plan de pagos. Aceptar un convenio implica cobrar según sus condiciones; puede ser ventajoso frente al riesgo de que la masa no tenga liquidez.

3) Resolución del contrato o litigio: el administrador puede optar por resolver contratos que dañen la masa. Si el contrato se resuelve y usted es arrendador, deberá reclamar su crédito en el concurso. Si usted es arrendatario y el arrendador vende el inmueble dentro del concurso, el nuevo adquirente podría exigir el cumplimiento o la entrega, según la naturaleza de la transmisión.

Y si gana, ¿cobra? El reconocimiento de un crédito derivado del alquiler no asegura cobro efectivo si la masa activa es insuficiente. Además, algunas acciones pueden quedar sujetas a recursos y a la eficacia práctica dependerá de bienes disponibles.

Errores que arruinan el caso

• Intentar desalojar por la fuerza o sin orden competente.
• No documentar pagos o depósitos del contrato.
• No comunicar por escrito al administrador concursal su crédito o intención de negociar.
• Firmar acuerdos con quitas sin valorar la situación patrimonial del concursado.
• Ignorar cláusulas contractuales que regulen resolución por insolvencia y no conservar copia.