Tengo dudas sobre impuestos en transmisiones entre particulares y ventas familiares

¿Tienes razón?

Si te preocupa que haya impuestos pendientes, lo esencial es distinguir tres cosas: la naturaleza jurídica de la transmisión (venta versus donación versus herencia), la existencia de ganancia patrimonial para quien transmite y las obligaciones locales (como la plusvalía municipal). En una venta real, el transmitente puede haber obtenido una ganancia patrimonial y esa ganancia tributa en el IRPF; además, el comprador puede tener que pagar impuestos autonómicos por la transmisión. En una donación, la carga recae habitualmente en el donatario a través del impuesto sobre donaciones. En transmisiones entre familiares suele haber tentativa de precio simbólico: hay que justificar el valor real para evitar ajustes por la administración. Finalmente, cualquier transmisión que cambie titularidad y que no se inscriba correctamente en el Registro de la Propiedad puede generar problemas posteriores con comprobaciones fiscales o con terceros.

Tres factores prácticos que determinan si estás en riesgo: si el precio declarado es claramente inferior al valor real del inmueble; si faltan justificantes de pago (transferencias, cheques); y si no se ha liquidado la plusvalía municipal cuando corresponde. Si tienes un contrato privado sin pago justificable, la Agencia Tributaria puede entender que hubo una donación encubierta; y la administración local puede exigir el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación básica. Busca: contrato de compraventa o documento de donación, escrituras públicas, justificantes de pago (transferencia, recibos, extractos bancarios), última declaración de IBI y notas simples del Registro de la Propiedad. Si hay testigos o mensajes que pactaron el precio, expórtalos y guárdalos.

1. Identifica la naturaleza fiscal de la operación. Si hay un precio real y prueba de pago, la operación se suele tramitar como compraventa. Si no hay precio o el precio es simbólico y no se puede justificar el pago, la administración puede entender que hay una donación. Tú puedes recopilar pruebas que muestren la intención y el flujo de dinero: contratos, facturas relacionadas, préstamos entre partes con pagos registrados.

1. Regulariza liquidaciones pendientes. Consulta con la oficina tributaria autonómica y con el ayuntamiento sobre la plusvalía municipal. Solicita las hojas de liquidación y verifica si hay obligaciones no cumplidas. Si existe error, podrás liquidar o rectificar mediante los formularios oficiales.

1. Valora la opción de una tasación independiente. Si el precio declarado es objeto de revisión, una tasación profesional aportará criterio técnico sobre el valor real del inmueble en la fecha de la transmisión.

1. Decide si necesitas asistencia profesional. Muchos trámites puedes iniciarlos tú: solicitar la nota simple, pedir información en el ayuntamiento, presentar autoliquidaciones. Pero cuando la administración abre un procedimiento (comprobación o liquidación) o hay discrepancia grave sobre valoraciones o clasificación (venta simulada vs donación), conviene contar con un abogado y un asesor fiscal.

1. Conserva y organiza todo. Si hay inspección, la rapidez para presentar documentación y demostrar pagos marca la diferencia.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una corrección administrativa. Muchas situaciones se resuelven presentando la documentación que demuestra el pago y el carácter de compraventa. La administración puede aceptar una autoliquidación complementaria y aplicar recargos o intereses si procede. Esta solución evita procedimientos largos y suele ser la opción más frecuente.

2) Acuerdo o procedimiento de comprobación. Si la administración discrepa del valor declarado, puede abrir un procedimiento comprobatorio. Se puede llegar a un acuerdo que implique pagar la diferencia del impuesto, más recargos. A veces, aceptar pagar una cantidad menor que la que la administración reclama puede ser preferible por rapidez y seguridad.

3) Reclamación administrativa y judicial. Si no estás de acuerdo con la liquidación, procede reclamación ante la administración y, si procede, recurso contencioso-administrativo. Si pierdes en vía judicial, tendrás que abonar la deuda con recargos y las costas en los términos que fije el proceso; si la parte contraria es insolvente, una sentencia a tu favor solo será un título que tendrás que ejecutar.

Y si ganas, ¿cobras? Con las administraciones la cosa es distinta: la resolución a tu favor suele conllevar devolución de ingresos indebidos si ya pagaste; pero si la otra parte es un particular y ha recibido una reducción indebida, recuperar dinero de partes insolventes puede ser difícil.

Errores que arruinan el caso

• No conservar justificantes de pago: transferencias, extractos, recibos o contratos que prueben el flujo real de dinero.
• Firmar una escritura con un valor distinto al acordado sin dejar constancia de los motivos y los pagos.
• No consultar el valor catastral y no contrastarlo con una tasación cuando el precio parece bajo.
• Ignorar las obligaciones municipales sobre plusvalía: no solicitar liquidación o no pagar cuando corresponde.
• Responder mal a requerimientos tributarios o no aportar la documentación solicitada; la pasividad facilita la liquidación en tu contra.