Quiero reclamar por vicios de construcción en las viviendas

¿Tienes razón?

Determinar si puedes reclamar por vicios de construcción depende de tres cosas básicas:

1. Identificar el vicio y su naturaleza. Hay diferencias entre defectos estéticos, deficiencias en la ejecución que comprometen la habitabilidad, y daños estructurales. Los vicios estructurales suelen tener más recorrido jurídico y mayor probabilidad de ser imputados al constructor o al técnico.

1. Quién es responsable según el contrato y la fase de entrega. Si la cooperativa actuó como promotora contratando a un constructor, la responsabilidad por la construcción corresponde al constructor y, subsidiariamente, a la cooperativa como promotora. Si los socios recibieron viviendas y aceptaron la entrega sin reservas, hay que estudiar si las reservas se hicieron por escrito y si están justificadas.

1. La prueba técnica. Tu reclamación necesita un informe pericial técnico que acredite la existencia del defecto, su origen y sus consecuencias. Sin ese informe, las alegaciones son testimoniales y menos efectivas.

Si cumples estas condiciones tienes una base sólida. Si no hay informe técnico, o si los contratos limitan la responsabilidad de forma válida, la reclamación será más difícil.

Cómo se soluciona

1. Documenta los daños (tú puedes hacerlo hoy). Fotografía con fecha todos los vicios (humedades, fisuras, puertas que no cierran, fallos de instalación). Graba vídeo si hace falta y guarda comunicaciones con la cooperativa o el constructor.

1. Encarga un informe técnico (necesitarás un perito): busca un arquitecto o aparejador que emita un informe detallado explicando la causa del defecto, su gravedad y la relación con la ejecución. El informe debe incluir propuestas de reparación y presupuesto orientativo.

1. Localiza responsables y contratos (puedes recabar la documentación): busca la contratación del constructor, el contrato de obras, pólizas de seguro decenal del constructor o de responsabilidad civil, y las actas de recepción de obra si las hubiera. Si la cooperativa actuó como promotora, su papel y contrato con el constructor es esencial.

1. Reclamación escrita y fehaciente (hazlo por burofax con certificación de contenido o equivalente): dirige la reclamación al constructor, al promotor/cooperativa y al seguro si conoces la póliza, adjuntando el informe técnico e instando a la reparación o a la indemnización.

1. Negociación y peritación contradictoria (si responden): si el responsable ofrece soluciones o un perito propio, es habitual acordar una peritación contradictoria para valorar la reparación. Intenta documentar cualquier aceptación por escrito.

1. Vía judicial o extrajudicial (cuando no hay acuerdo, con abogado): si no hay respuesta o la solución es insuficiente, plantea la reclamación judicial por responsabilidad civil derivada de obras. Lleva el informe pericial, presupuestos de reparación y la documentación contractual.

Qué puedes hacer hoy: fotografiar, recabar contratos y pedir un informe técnico preliminar. Cuándo necesitas abogado: si hay daño estructural, negativa del constructor, o si hay que litigar contra el seguro; un abogado prepara la demanda y coordina peritos.

Qué puede pasar

1. Se arregla con reparación directa. Lo más habitual es que el constructor o la cooperativa atiendan las reparaciones tras la reclamación y un informe técnico. Esta vía es la menos costosa y la más rápida para restituir la habitabilidad.

1. Acuerdo con compensación económica. Si no interesa la reparación o tiene costes elevados, las partes pueden acordar una indemnización. Un acuerdo puede ser ventajoso porque evita demora y riesgo judicial, aunque puede ser menor que lo que eventualmente concedería un juez.

1. Juicio contra responsables y/o aseguradora. Si hay litis el tribunal puede declarar la responsabilidad del constructor, del técnico o de la cooperativa y condenar a reparar o a indemnizar. Si pierdes el juicio, podrías afrontar las costas; si ganas, la ejecución de la sentencia dependerá de la existencia de bienes o de la cobertura del seguro.

Y si ganas, ¿cobras? Cobrar una sentencia depende de que el condenado tenga patrimonio o de que la aseguradora cubra la póliza. Revisa desde el principio si existe seguro decenal o de responsabilidad civil del constructor; esa póliza facilita la reparación o el pago.

Errores que arruinan el caso

• Esperar a que los defectos empeoren sin documentarlos. Pierdes la línea base para valorar la evolución y la causa.

• Aceptar verbalmente una solución sin dejar constancia por escrito. Las promesas orales son difíciles de ejecutar.

• No comprobar la existencia de pólizas de seguro. Si el constructor tiene seguro decenal o de responsabilidad, tu recurso principal es la aseguradora.

• Contratar peritos sin coordinar las pruebas. Un informe pericial mal planteado puede no establecer correctamente la relación de causalidad.