Si el inquilino deja de pagar la renta, tienes derecho a reclamar la deuda y, si procede, recuperar la vivienda. Lo primero es reunir los recibos y contratos, notificar el impago por escrito de forma fehaciente y valorar la negociación. Si no hay solución, la vía para reclamar rentas e iniciar un procedimiento de desahucio suele ser la siguiente. No intentes cortar suministros o desalojar por la fuerza: eso te puede perjudicar.
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Tu derecho a reclamar rentas impagadas se basa en el contrato y en los pagos adeudados. Si existe un contrato firmado y el inquilino no paga, tu pretensión de reclamar la cantidad adeudada y recuperar la posesión está fundada en el incumplimiento contractual. Lo que determinará la viabilidad del caso es principalmente: la existencia de pruebas de la deuda (recibos, transferencias bancarias, extractos), si el contrato incluye cláusulas sobre garantías y procedimientos de resolución, y la conducta del inquilino (si reconoce deuda o si hay ocultación de bienes).
Si el inquilino alega una defensa —como falta de habitabilidad o incumplimiento tuyo— tendrás que poder demostrar que cumpliste con tus obligaciones. Por eso es importante conservar comunicaciones donde se comenten incidencias de la vivienda, las solicitudes de reparación y las respuestas. No todas las contestaciones verbales sirven; las comunicaciones por escrito y las pruebas de pago son preferibles.
La existencia de avales, fiadores o depósitos facilita el cobro. Si se trata de un arrendamiento para uso distinto al de vivienda (local comercial), las cláusulas y garantías pueden tener matices distintos que un abogado deberá evaluar.
1) El inquilino paga tras el requerimiento. Muchas situaciones se resuelven con un requerimiento fehaciente que activa el pago inmediato. Recuperas las rentas y evitas juicios.
2) Acuerdo de pago o dación en pago. Puede llegar un acuerdo que incluya fraccionamiento de la deuda o la entrega del inmueble a cambio de condonar parte de la deuda. Aceptar un acuerdo parcial puede ser razonable si garantiza pago real y evita costes judiciales.
3) Procedimiento judicial y desahucio. Si no hay acuerdo, la demanda puede culminar en desahucio y condena al pago. Si ganas la demanda, el inquilino deberá desalojar y pagar las cantidades. Si pierdes, puedes asumir costas. Y si ganas pero el inquilino es insolvente, ejecutar la sentencia puede ser complicado.
Si gano, ¿cobro las rentas? La sentencia que te dé la razón es título ejecutivo, pero cobrar depende de la existencia de bienes del inquilino. Si tiene avales o fiadores, podrás dirigirte contra ellos; si es insolvente, la ejecución efectiva puede resultar limitada.
Puedes enviar el primer requerimiento por tu cuenta, pero cuando no hay respuesta el asunto suele terminar en juicio y entonces necesitarás abogado y procurador. Necesitas abogado además si hay avalistas o si el inquilino tiene bienes a embargar; si la cuantía es alta o la otra parte ya ha contratado abogado, busca asistencia profesional. Si tienes pocos recursos, consulta el turno de oficio.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Sí, la falta de pago puede justificar la resolución y el desahucio; sin embargo, debes seguir el procedimiento legal y reclamarlo por escrito y, si procede, iniciar la demanda correspondiente.
Una carta simple sirve como comunicación, pero no garantiza prueba fehaciente. Es preferible enviar burofax o una comunicación con certificación de contenido para acreditar recepción y contenido.
Depende de lo pactado en el contrato y de la normativa aplicable. Sin pacto, la reclamación de intereses requiere valoración jurídica precisa.
Necesitarás la intervención de abogado para investigar patrimonios y solicitar medidas procesales que permitan localizar bienes embargables.
Depósito (fianza), aval bancario o fiador. Si existen, hay vías para ejecutar esas garantías antes o durante el procedimiento.
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