El propietario reclama la fianza al avalista tras la marcha de un inquilino

¿Tienes razón?

Que el propietario reclame la fianza al avalista no significa que la retención sea correcta. Lo esencial para valorar si tienes un caso como avalista son cuatro cosas: el contenido del aval (qué cubre y por cuánto), la relación entre lo reclamado y las obligaciones garantizadas, la prueba de la deuda o del daño por parte del propietario, y la forma en que se ejerció la obligación del garante. Si el aval garantiza "las cantidades debidas por el arrendatario" en general, el propietario puede intentar dirigirse contra ti para pagar esas cantidades; pero si el aval limita conceptos (p. ej., solo renta) o plazos, tu responsabilidad puede quedar limitada. Además, aunque el propietario reclame la totalidad de la fianza, ese dinero no es suyo de forma automática: debe justificar con documentos (facturas, presupuestos, estados de suministro) por qué retiene parte o la totalidad.

Como avalista tienes defensas reales: exigir desglose y documentación, comprobar que los conceptos reclamados son efectivamente responsabilidad del inquilino y no simples gastos de mantenimiento ordinario del propietario, y verificar que la cuantía reclamada no excede la cobertura del aval. Si el propietario no aporta pruebas, tu oposición razonada por escrito reduce mucho la probabilidad de que prospere la reclamación judicialmente.

Cómo se soluciona

1. Reúne el aval y el contrato. Busca la firma original del aval, su alcance (solidario, subsidiario), la cuantía expresada y cualquier límite o condición. Si no tienes copia, pídela al propietario por escrito y guárdala.
2. Pide por escrito el desglose de la deuda. Envía un escrito fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido o burofax electrónico) solicitando: a) los conceptos por los que retiene la fianza, b) facturas, presupuestos o recibos que lo acrediten, y c) la relación entre esos conceptos y la cobertura del aval. Registrar esta petición te protege si el asunto llega a juicio.
3. Comprueba la identidad de la deuda. Exige que el propietario pruebe que las cantidades proceden de obligaciones del inquilino (no trabajos que le correspondan al arrendador por desgaste o reparación ordinaria). Guarda toda la correspondencia, fotografías del estado del inmueble a la entrega, y cualquier comunicación con el inquilino.
4. Rechaza o admite parcialmente. Si lo que te reclaman no está cubierto por el aval o los importes son excesivos, contesta por escrito negando responsabilidad y explicando por qué. Si ves que hay una deuda legítima limitada, negocia un acuerdo fechado que recoja la renuncia a posteriores reclamaciones.
5. Valora asistencia profesional. Si la cuantía es importante o el propietario aporta pruebas, el siguiente paso suele ser la demanda en vía civil. Un abogado te ayudará a cuantificar la responsabilidad y a valorar excepciones procesales (por ejemplo, si el aval es subsidiario y hay que perseguir primero al inquilino).
6. Si llegas a juicio. El juzgado valorará la documentación. Ten presente que si pierdes, el tribunal podrá imponer costas. Por eso conviene negociar cuando la prueba es dudosa.

Diferencia entre ser avalista solidario o subsidiario: si eres avalista solidario, el propietario puede dirigirse contra ti sin agotar acciones contra el inquilino; si eres subsidiario, primero debe intentar cobrar al inquilino. Esa diferencia suele estar en el texto del aval.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchas veces el propietario, al recibir un requerimiento fehaciente desde el avalista, limita su reclamación o acepta probar su pretensión. Si aportas documentación que demuestra que el aval no cubre ciertos conceptos, el propietario puede devolver la fianza parcial o totalmente. Esta solución es la más rápida y evita costes.

2) Acuerdo o conciliación: si hay una deuda real pero hay dudas sobre su cuantía, conviene negociar. Un acuerdo por una cantidad inferior puede interesarte porque evita el riesgo de juicio y de que el tribunal te imponga costas. Un acuerdo escrito que incluya renuncia expresa a nuevas reclamaciones es lo recomendable.

3) Juicio: si no hay acuerdo, el propietario puede demandar. En juicio, la carga de probar corresponde al demandante: el propietario debe acreditar el origen y el importe de la retención. Si el demandante prueba, puedes resultar condenado a pagar; si pierdes, podrías soportar la condena en costas según lo que decida el juez. Si el demandante prueba poco, es probable que el tribunal te dé la razón.

Y si ganas, ¿cobras? Ganar la sentencia no garantiza el cobro. Si el propietario es insolvente o no tiene bienes suficientes, la sentencia es un título ejecutivo que permite intentar el cobro (embargos), pero el cobro efectivo depende de la capacidad económica del condenado.

Errores que arruinan el caso

• No pedir por escrito el desglose y la prueba de la deuda: sin ese requerimiento fehaciente pierdes una defensa estratégica y el propietario puede alegar que se le permitió retener la fianza.
• Firmar un reconocimiento de deuda sin asesorarte: puede convertirte en responsable pleno y eliminar defensas.
• No conservar el aval y el contrato originales: la falta de documentos dificulta probar límites y condiciones.
• No guardar evidencia del estado del piso a la entrega (fotos, testigos): pruebas de las que depende discutir retenciones por daños.
• Ignorar la diferencia entre aval solidario y subsidiario; actuar como si fueses subsidiario cuando no lo eres.