Quieren vender o enajenar un bien comun sin permiso

¿Tienes razón?

Tres elementos definen si la venta o enajenación es nula: qué dice el título constitutivo y el reglamento sobre el quórum y las mayorías necesarias, si el acuerdo de asamblea se adoptó conforme a formalidades (convocatoria, quórum y votación), y si existe constancia registral o notarial del negocio. Si el reglamento exige que la asamblea autorice la enajenación y esa votación no cumplió requisitos, la operación puede impugnarse. Si la enajenación ya fue inscrita en el registro público o ante notario, la batalla se complica y requiere pruebas de vicios de procedimiento.

También importa quién tomó la decisión: la administración por sí sola no puede disponer de bienes comunes salvo habilitación estatutaria. Si el acuerdo se tomó en representación de la comunidad sin facultades, la enajenación podría ser anulada.

Cómo se soluciona

1. Solicite copia del acuerdo y del acta. Pida a la administración la documentación que respalde la venta o gravamen: actas, constancias de votación, notificaciones y autorizaciones notariales.

1. Revise el título constitutivo y el reglamento. Localice la cláusula que regula la enajenación de bienes comunes: quórum, mayorías y formalidades. Si no tiene copias, exija que se entreguen por escrito.

1. Si la operación no cuenta con los requisitos, notifique por escrito a la administración y a quien pretende enajenar el bien solicitando que se suspenda cualquier transferencia o inscripción hasta aclarar la situación. Mantenga acuses.

1. Acuda a la asamblea de propietarios para plantear la nulidad del acuerdo y solicitar medidas cautelares aprobadas por la mayoría que el reglamento permita para proteger el bien mientras se resuelve la controversia.

1. Impugnación judicial: la comunidad puede demandar la nulidad del acuerdo ante los tribunales civiles competentes por violación al título constitutivo o a la ley estatal. La demanda puede pedir la suspensión de actos registrales o notariales y la restitución del bien.

1. Si el acto fue ya inscrito, la demanda deberá acompañar pruebas de los vicios y pedir medidas cautelares para evitar el perjuicio patrimonial; aquí la asesoría letrada es casi siempre necesaria para manejar notificaciones, autos y recursos.

Qué puede hacer usted solo: pedir documentación y convocar a la asamblea para frenar la decisión. Necesitará abogado para preparar la impugnación judicial, solicitar medidas cautelares y, si procede, presentar pruebas de nulidad.

Qué puede pasar

1) Se corrige por vía interna: si el acuerdo fue viciado por error o falta de información, la asamblea puede revocar la decisión conforme al reglamento y dejar sin efecto la operación antes de que prospere.

2) Negociación y compensación: a veces la parte que intentó enajenar acepta restituir o negociar condiciones si la comunidad demuestra su derecho. Un acuerdo con garantías notariales puede ser preferible a un litigio largo.

3) Juicio de nulidad: si no es posible resolverlo internamente, la comunidad demandará la nulidad. Un fallo favorable puede restituir el bien, pero la ejecución depende de la situación registral del bien y de la solvencia de las partes. Si la comunidad pierde, podría cargarse con costas.

Y si gana, ¿cobro? Si la operación generó un pago a la comunidad o perjuicio patrimonial, la ejecución de la sentencia para recuperar valores dependerá de la existencia de bienes embargables y de la diligencia para ejecutar la resolución.

Errores que arruinan el caso

• No pedir actas y documentos: sin probar el vicio de forma, impugnar se complica.
• Permitir que se firme o inscriba el acto mientras no se discute: una inscripción posterior puede obstaculizar la recuperación del bien.
• No usar medidas cautelares: no pedir suspensión de actos registrales puede hacer la restitución más difícil.
• Actuar por venganzas o boicots: medidas unilaterales pueden invalidar la posición de la comunidad en juicio.