Si alguien reclama la propiedad que compraste y el vendedor no te garantizó frente a la evicción, puede que tengas derecho a reparación o rescisión. Lo que decide es el contenido del contrato, la existencia de títulos anteriores y si el vendedor asumió la garantía. Primer paso: busca la escritura, los comprobantes de pago y toda comunicación; con eso podrás evaluar si el vendedor incumplió su obligación de sanear.
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Hay tres cosas que determinan si tienes un caso por evicción: el título que te transmitieron, las garantías pactadas en el contrato y la situación jurídica anterior del bien.
Ninguna de estas notas por sí sola resuelve el caso: lo importante es cómo encajan entre sí. Por ejemplo, una escritura inscrita a tu favor suma, pero no anula la existencia de una carga anterior que el vendedor debía sanear.
Qué puede hacer solo y qué necesita abogado
1) Se arregla con una carta y devolución o compensación
2) Conciliación o acuerdo extrajudicial
3) Juicio civil para saneamiento
Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable crea una obligación ejecutable. Sin embargo, si el vendedor es insolvente, la sentencia puede quedar como título y habrá que iniciar procedimientos para localizar bienes o inscribir embargos. Eso implica costes y tiempos.
La primera reclamación por escrito la puede hacer usted mismo y en muchos casos ello basta para abrir la negociación. Necesitará abogado cuando la otra parte tenga título inscrito, cuando haya procesos en trámite que amenacen la posesión o cuando le ofrezcan un acuerdo: ahí conviene que un abogado valore la propuesta y cuantifique daños. Si no tiene recursos, verifique la posibilidad de justicia gratuita en su estado.
Otros problemas frecuentes en compraventas
La escritura privada aporta prueba del acuerdo, pero la escritura pública inscrita en el Registro Público es la prueba que más peso tiene frente a terceros. Si la venta fue con documento privado, conviene regularizar la situación con escritura pública y, si procede, inscribirla.
La buena o mala fe del vendedor influye en la reparación. Si el vendedor tenía medios para conocer la carga o el registro mostraba la anotación, su alegato de ignorancia no exonera necesariamente su obligación de sanear. Haga reunir pruebas sobre el conocimiento y la diligencia del vendedor.
Si lo demandan, guarde copia de la notificación y presente toda la documentación que acredite su título y la compraventa. Consulte con abogado para valorar defensa y medidas precautorias, como demandar al vendedor por saneamiento en el mismo procedimiento o en uno posterior.
No. La garantía de saneamiento por evicción puede aplicarse a inmuebles, vehículos, maquinaria o cualquier bien transmitido, siempre que exista un derecho anterior que impida el uso o disfrute del adquirente.
Depende del alcance del finiquito. Un finiquito amplio y bien redactado puede limitar reclamaciones futuras, pero si se comprueba que hubo dolo o vicio grave en la información, no siempre extingue la acción de saneamiento. Evalúe el texto y pida opinión profesional.
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