Un contrato privado de compraventa es válido entre las partes, pero para transmitir la propiedad de ciertos bienes —sobre todo inmuebles— hace falta la formalización en escritura pública e inscripción en el registro público correspondiente. Lo que determina su eficacia frente a terceros es si la transmisión se inscribió ante la autoridad registral y si la ley exige escritura pública para el tipo de bien que compraste. Primer paso: consiga el contrato firmado y solicite un certificado de libertad de gravámenes en el registro público de la propiedad donde está el inmueble.
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Tres cosas marcan la diferencia: el tipo de bien (terreno, casa, vehículo, negocio), lo que acordaron las partes y la necesidad legal de inscribir la transmisión. Un contrato privado da derechos entre comprador y vendedor, pero contra terceros prevalece la inscripción en el registro público. Por ejemplo, en materia de inmuebles, la ley exige la escritura pública para que la transmisión sea oponible a terceros y se inscriba en el registro de la propiedad. Si solo tiene un contrato privado, podría ser propietarios entre ustedes, pero un tercero con mejor derecho inscrito podría afectar su posesión.
Además, la existencia de gravámenes previos —hipotecas, embargos, afectaciones— solo se previenen frente a terceros mediante inscripción. Si compra sin escritura y aparece una hipoteca previa no inscrita correctamente, la situación puede ser compleja: su contrato privado le da acción contra el vendedor, pero no la seguridad registral que aporta la escritura.
Qué puede hacer sin abogado: pedir el certificado registral y acudir al notario para pedir orientación sobre la escritura. Si el vendedor se niega o hay gravámenes ocultos, la intervención de un abogado es recomendable para dirigir una demanda y tramitar la inscripción forzosa si procede.
1) Se arregla con escritura: Lo más sencillo es que ambas partes acudan al notario, formalicen la escritura pública y la inscriban. Con la inscripción, la transmisión queda oponible a terceros y desaparecen las dudas sobre la titularidad.
2) Conciliación o acuerdo: Si hay desacuerdo por impuestos o costos de escrituración, negocien quién los paga o aplíquese el convenio previo. Un acuerdo por escrito que obligue al vendedor a transmitir mediante escritura suele resolver el conflicto.
3) Juicio: Si el vendedor rehúsa, la vía judicial permite exigir la formalización o rescindir la compraventa y reclamar devolución de lo pagado. Si se obtiene sentencia favorable, ésta podrá ejecutarse para inscribir la transmisión, pero la ejecución y el cobro dependen del patrimonio del vendedor.
Y si gana, ¿cobro? Si se pide rescisión y devolución, la sentencia ordenará pago, pero cobrar depende de los bienes del demandado. Inscribir la escritura le da seguridad frente a terceros, pero la recuperación de dinero por incumplimiento es otra cuestión.
Si ambas partes están dispuestas a formalizar, puede acudir al notario y resolverlo sin abogado. Necesitará licenciado si el vendedor se niega a otorgar la escritura, si hay gravámenes ocultos, o si hay indicios de fraude. En esos supuestos, un abogado le ayudará a plantear la demanda para obtener la formalización judicial o la rescisión.
Otros problemas frecuentes en compraventas
Sí, es válido entre las partes y crea obligaciones contractuales. Sin embargo, para transmitir la propiedad frente a terceros y obtener la inscripción registral en el registro público de la propiedad se requiere la formalización en escritura pública según la normatividad aplicable.
Para inscribir la propiedad normalmente se exige escritura pública. En circunstancias excepcionales puede tramitarse una inscripción complementaria o judicial, pero lo habitual es acudir al notario para elevar el contrato a escritura y posteriormente inscribirla.
Si existe una hipoteca inscrita y usted no fue informado, podrá exigir responsabilidades al vendedor por incumplimiento y, según el caso, rescindir la compraventa o negociar la cancelación. La existencia de gravámenes debe constar en el certificado registral que debe consultarse antes de pagar.
El notario verificará requisitos: identidad, pago de impuestos, ausencia de impedimentos y existencia de gravámenes. Si hay irregularidades o falta de documentación, el notario puede negarse hasta que se subsanen.
Contratos firmados, comprobantes de pago, identificación oficial, comprobante de domicilio, certificados de libertad de gravámenes y pagos de impuestos locales y federales aplicables. El notario indicará la lista exacta según el caso.
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