Unos vecinos se adueñaron del roof garden o terraza común

¿Tienes razón?

Que tengas razón depende de tres cosas clave: la escritura y el reglamento del condominio, el uso real del espacio antes de la ocupación y el acuerdo de la asamblea. La escritura y el título constitutivo suelen describir qué elementos son comunes; si la terraza figura como elemento común, usarla de forma exclusiva choca con ese título. Si el reglamento del condominio regula horarios, usos o permisos para concesiones de áreas comunes, su texto marca si la ocupación fue autorizada o no. También importa la práctica: si desde siempre el espacio se usó por todos y no existe acta que autorice el cambio, tu posición es más sólida. Por último, si la asamblea votó expresamente permitir la privatización, esa decisión puede ser válida salvo que implique cambiar escrituras o afecte partes comunes esenciales.

Cómo se soluciona

1. Reúne pruebas. Localiza la escritura y el reglamento del condominio; pide copia de actas de juntas anteriores donde se trate el roof garden; toma fotografías y vídeo fechados del uso actual y de las modificaciones físicas; anota nombres y datos de los vecinos implicados y conserva mensajes o contratos. Si había instalaciones nuevas (barda, puerta, mueble fijo), documenta su fecha y autor.

1. Reclama por escrito a la administración o al presidente de la junta. Envía una comunicación por un medio fehaciente que deje constancia (acuse de recibo o notificación notarial) describiendo la ocupación y solicitando su reversión o que se convoque a asamblea. Conserva copia sellada o acuse.

1. Solicita la convocatoria de asamblea. Si la administración no actúa, pide formalmente la convocatoria para que la cuestión se discuta en junta. Si el reglamento exige quórum o mayorías para uso exclusivo, haz valer esos requisitos en la petición.

1. Si hay acuerdo favorable, haz que conste en acta y, cuando proceda, en escritura pública. Para cambios que modifican la afectación registral del inmueble quizá haga falta escritura y trámite registral: eso lo realiza un fedatario.

1. Si no se resuelve, considera la vía judicial. Un abogado puede presentar acciones para restablecer el estado de cosas, reclamar la nulidad de acuerdos contrarios a la escritura o impedir obras que afecten elementos comunes. También existe la vía penal en caso de daños o usurpación cuando procede, y administrativa si hay violación a normas municipales.

Qué puedes hacer por tu cuenta: documentar, enviar la carta, recabar firmas de otros propietarios y pedir la convocatoria. Qué necesita un abogado: interpretar escritura y reglamento, solicitar la nulidad de acuerdos y litigar si la otra parte se niega o hay obras que garanticen perjuicio.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta y acto de la administración. Es frecuente que la administración, ante la prueba y la presión de otros copropietarios, requiere la remoción de lo instalado o pacta un uso controlado. Una solución rápida evita costes y confrontaciones.

2) Acuerdo en asamblea. La asamblea puede validar límites de uso, pagar por mantenimiento o autorizar concesiones temporales. A veces conviene aceptar una compensación simbólica si el acuerdo protege el derecho de todos y evita un pleito largo.

3) Juicio. Si hay negativa, la vía judicial busca la restitución del bien común o la nulidad del acuerdo. Si usted pierde la demanda, habrá consecuencias procesales: pago de costas si un juez así lo determina, y el espacio podría quedar como está hasta que se ejecute una resolución. Si gana, la ejecución depende de la capacidad económica del vecino y de si hizo obras registrables; una sentencia en su favor no garantiza cobro si la parte es insolvente.

Y si gana, ¿cobra? La sentencia que ordene remoción o restitución es efectiva en tanto la otra parte cumpla o tenga bienes susceptibles de ejecución. Si la orden incluye indemnización, cobrarla depende de la situación patrimonial del condenado y de medidas de embargo o garantía que se hayan solicitado.

Errores que arruinan el caso

• No documentar: eliminar fotos, mensajería o pruebas de la ocupación debilita todo reclamo.
• Actuar por cuenta propia: cerrar el acceso, realizar obras o retirar objetos puede dar pie a contrademandas por daños.
• No revisar la escritura: muchos supuestos de privatización se basan en acuerdos asentados en acta o en la propia escritura; ignorarlos cuesta caro.
• Creer que una promesa verbal del vecino vale lo mismo que un acuerdo en acta; sin constancia escrita o en acta es difícil probar.