Tengo un problema con el cobro por alquiler de elementos comunes

¿Tienes razón?

Que el cobro por el uso de un elemento común sea correcto o no depende de cuatro cosas principales.

1. Qué dice el título constitutivo y el reglamento interno de la comunidad: ahí se explica si ciertos bienes comunes pueden ser objeto de uso privativo o de explotación y bajo qué condiciones. Si el documento permite la cesión o el uso privativo con contraprestación, la comunidad puede cobrar.

1. Cómo se aprobó el cobro en la junta: no todo acuerdo de palabra obliga a la comunidad; las decisiones que afectan elementos comunes normalmente requieren votación y constancia en acta. Si no existe acta que documente la decisión según las reglas del reglamento, su posición es fuerte.

1. Identidad del arrendatario y finalidad: si el elemento común fue destinado a un uso comercial que altera la convivencia (ruido, afluencia), además del cobro entran obligaciones de modificación del reglamento y posible autorización de autoridades locales.

1. Existencia de conflicto de interés o beneficio particular: si la comunidad arrienda a un tercero vinculado con algunos administradores o con el presidente, puede haber motivos para impugnar la medida por abuso de facultades.

Si reúne el título constitutivo y no hay acta válida que autorice el cobro, tiene base para pedir la nulidad del cobro. Si, en cambio, la norma lo prevé y la junta lo aprobó conforme al reglamento, la obligación puede ser exigible.

Cómo se soluciona

1. Reúna la prueba: busque la escritura de condominio o el reglamento interno, las actas de juntas donde se hable del alquiler o concesión del bien común, los recibos que le hayan emitido y cualquier contrato entre la comunidad y el arrendatario. Copie conversaciones de WhatsApp y correos que traten del tema; exporte los hilos y guárdelos en PDF.

1. Verifique el acuerdo de la junta: solicite al administrador o al presidente copia del acta y del registro de acuerdos. Pida la copia por escrito con acuse de recibo; si se niegan, anote quién se la negó y cuándo. Esa solicitud sirve como prueba si hay disputa.

1. Reclamo por escrito: envíe un escrito a la administración explicando por qué considera improcedente el cobro y pida la devolución de las cantidades pagadas indebidamente o la exención futura. Entregue el escrito con acuse de recibo o por un medio que deje constancia fehaciente.

1. Conciliación en la comunidad: proponga una revisión del acuerdo en la siguiente junta o solicite que se convoque una junta extraordinaria conforme al reglamento para votar la medida. La voluntad de los propietarios, registrada en acta, es el remedio natural.

1. Si no se resuelve, impugne el acuerdo: cuando la junta aprobó algo contrario al título constitutivo o sin las mayorías que exige el reglamento, puede impugnarse ante la autoridad civil local o ante el juzgado competente para controversias de propiedad horizontal. Para ese trámite conviene aportar la documentación completa y, si procede, solicitar medidas cautelares para suspender la concesión mientras se decide.

Qué puede hacer usted por su cuenta y qué necesita de un profesional

• Usted puede reunir toda la documentación, pedir actas y enviar el primer reclamo por escrito. En muchos casos esa acción por sí sola detiene prácticas irregulares.
• Necesitará un abogado cuando la comunidad reitere el cobro, cuando el acuerdo se haya tomado con irregularidades formales relevantes, o cuando la otra parte tenga asesoría jurídica. Un abogado le ayudará a presentar la impugnación, calcular cantidades y gestionar medidas cautelares.

Qué puede pasar

1. Acuerdo directo: lo más frecuente es que una aclaración o una copia del reglamento aclaratorio provoque que la comunidad rectifique y deje de cobrar, o que le devuelvan importes pagados indebidamente. Un acuerdo así evita litigio y se obtiene más rápido.

1. Acuerdo con negociación: la comunidad y los propietarios pueden pactar una compensación o una nueva regulación del uso del elemento común. A veces aceptar una reducción o una limitación del uso es preferible a un proceso largo.

1. Juicio o impugnación: si impugna el acuerdo ante la autoridad, el juez determinará si la junta actuó conforme al título constitutivo y al reglamento. Si usted pierde, el juez puede confirmar la validez del cobro y ordenar que usted cubra los costos procesales; si gana, declarará la nulidad del acuerdo y podrá ordenar la devolución de pagos hechos indebidamente, aunque el cobro efectivo dependerá de la solvencia de la comunidad.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable es un título ejecutivo, pero su efectividad depende de la capacidad de la comunidad para pagar. Si la comunidad carece de bienes líquidos, la ejecución puede resultar difícil y requerir medidas adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar por escrito las actas y los acuerdos: si usted no deja constancia, la discusión queda en palabras.
• Destruir o no conservar recibos y contratos: sin recibos es más difícil probar pagos.
• Actuar solo verbalmente con el administrador: la comunicación informal facilita que la comunidad niegue los términos.
• Firmar un reconocimiento de deuda o aceptar condiciones por mensaje sin asesoría: esas manifestaciones pueden convertirse en prueba en su contra.
• No separar la reclamación personal de la colectiva: si es propietario, actúe en su propio interés pero coordine con otros propietarios cuando la práctica afecta a todos.