Problemas en notaría al firmar la escritura de compraventa: ¿qué hacer?

¿Tienes razón?

Lo que determina si su posición es fuerte cuando hay problemas en la notaría son: (1) la naturaleza del problema que reporta el notario (documentos faltantes, discrepancias en la identificación, gravámenes en el predio, cargas fiscales o deudores hipotecarios); (2) lo que usted aceptó previamente en contrato de compraventa; y (3) la conducta del vendedor al corregir o encubrir la irregularidad. Si la falta es documental y el vendedor puede subsanarla, la situación se resuelve con aplazamiento. Si se trata de una carga no advertida (hipoteca, embargo), la gravedad aumenta y puede justificar la suspensión de la firma o la resolución del contrato.

El notario público en México actúa como fedatario: su obligación es comprobar identidad, legitimidad de las partes y estado registral del inmueble. Cuando detecta un problema, debe advertirlo y puede negarse a autorizar la escritura hasta que se aclare. Esa advertencia es protección para usted: no firmar es preferible a firmar sin entender la irregularidad.

Cómo se soluciona

1. Pedir constancia escrita al notario. Si la notaría detecta algo, solicite que lo deje por escrito en la misma notaría: qué falta, qué carga aparece en el folio, o qué documento no concuerda. Ese escrito es evidencia de la advertencia profesional.

1. Reunir y aportar documentación faltante. Si la falta proviene de documentos del vendedor (identificación, comprobantes de pago de predial, liberación de gravámenes), pida plazo para que los aporte y documente la entrega en la notaría.

1. Verificar el folio real en el Registro Público de la Propiedad. Solicite una búsqueda registral actualizada. Si aparece una hipoteca, embargo o limitación, exija explicaciones al vendedor y pruebe cómo se extingue la carga (pago, cancelación inscrita).

1. Negociar: anular o modificar la firma. Si la carga es insalvable o no fue informada, reclame la rescisión del contrato o ajuste de precio. Si decide continuar, pida que las obligaciones de saneamiento y eliminación de cargas queden por escrito y sean garantizadas.

1. Medidas cautelares y acción judicial. Si sospecha fraude o dolo, y la otra parte no coopera, un abogado puede solicitar medidas cautelares ante los tribunales o promover acciones civiles por incumplimiento o rescisión. Esto es recomendable cuando la irregularidad afecta la titularidad o gravámenes que impiden el uso y goce normal del inmueble.

Qué puede hacer usted solo: no firmar, pedir constancia y solicitar búsqueda registral. Qué conviene que haga un abogado: revisar el contrato, proponer cláusulas de garantía y, si hay indicios de fraude, pedir medidas cautelares.

Qué puede pasar

1) Se corrige y se firma más tarde. Lo habitual: falta documentación y el vendedor la aporta, la notaría autoriza y se formaliza la venta.

2) Acuerdo para subsanar la carga. La parte vendedora acepta cancelar gravámenes o garantizar la saneamiento mediante escritura sin firma hasta que se acredite la extinción. Un acuerdo por escrito reduce riesgo pero conviene que quede garantizado ante notario.

3) Litigio o rescisión. Si la carga no se subsana o existe dolo manifiesto, puede iniciarse una demanda para rescindir la compraventa y devolver las partes al estado anterior. Si pierde, pueden imponerse costas; si gana, podría recuperar el precio o lograr la extinción de la carga. La ejecución depende de la solvencia y de la inscripción registral.

Errores que arruinan el caso

• Firmar con reservas verbales sin dejar constancia escrita.
• Ignorar la advertencia del notario y seguir adelante.
• No solicitar la búsqueda registral actualizada antes de firmar.
• No exigir la cancelación de gravámenes ni garantías por escrito.
• No consultar a un abogado si hay indicios de fraude o doble venta.