Problemas con la contratación del servicio de mantenimiento

¿Tienes razón?

La existencia de un incumplimiento se evalúa por: 1) lo que establece el contrato firmado con la empresa (servicios incluidos, frecuencia, garantías); 2) los reportes y requerimientos formales que la administración o propietarios hayan hecho para atender fallas; 3) la respuesta de la empresa y los plazos que ofreció; y 4) el daño causado por la falta de servicio (seguridad, averías mayores, costos extra). Si el contrato exige mantenimientos periódicos y no se realizaron, tiene fundamento para reclamar. Si el contrato es ambiguo o verbal, el caso dependerá de pruebas de la práctica habitual y de los reportes documentados.

Importa también quién autorizó la contratación: la asamblea, el administrador o el presidente. Si la contratación se hizo sin la facultad que exige el reglamento, el acuerdo puede ser impugnable. Si la empresa incumplió sus obligaciones contractuales, proceden medidas de reparación, rescisión y, en su caso, reclamación de daños.

Cómo se soluciona

1) Reúna contrato y comunicaciones. Pida copia del contrato, anexos, recibos de pago, reportes de servicio y los oficios o correos enviados a la empresa requiriendo la reparación. Documente fechas y efectos de la falta de mantenimiento.

2) Notifique formalmente el incumplimiento. Envíe un requerimiento escrito a la empresa con acuse de recibo detallando las fallas y solicitando la reparación o cumplimiento del servicio. Pida un plan de trabajo y plazos en forma escrita.

3) Aplique las cláusulas contractuales. Revise si el contrato contempla penalizaciones, suspensión de pagos o rescisión por incumplimiento. Si existen, proceda conforme al mecanismo pactado, siempre dejando constancia en acta de la asamblea o del comité.

4) Contrate alternativa temporal. Si la seguridad o el funcionamiento del conjunto está en riesgo, la asamblea puede autorizar contratar un servicio temporal para subsanar el problema. Guarde facturas y acuerdos para reclamar el costo a la empresa incumplida.

5) Rescisión y reclamación de daños. Si la empresa persiste en incumplir, la asamblea puede rescindir y exigir la reparación de daños o la devolución de pagos indebidos. Para reclamar daños mayores, la vía civil permite exigir responsabilidad y resarcimiento.

Acciones propias: recopilar contratos y notificaciones. Cuándo acudir a abogado: si la empresa alega cumplimiento, si hay cláusulas discutibles, o para redactar la rescisión y reclamar daños de forma que se garantice la ejecución.

Qué puede pasar

1) La empresa cumple tras el requerimiento. Con frecuencia una notificación formal provoca la intervención y solución de los problemas menores, lo que evita conflicto mayor.

2) Renegociación o rescisión amistosa. Se puede acordar un plan de mejoras, nueva tarifa o rescisión con indemnización. Esto evita juicio y permite cambiar a un proveedor que cumpla mejor.

3) Litigio por incumplimiento. Si la rescisión lleva a demanda, el tribunal analizará el contrato, las pruebas de requerimientos y los daños. Si gana la comunidad, puede obtener reparación y, en su caso, devolución o compensación; si pierde, enfrentará costas judiciales según lo que se resuelva.

Si gana, ¿cobras? La ejecución de una sentencia depende del patrimonio de la empresa y de garantías contractuales; en contratos con empresas pequeñas, la recuperación total puede ser difícil sin garantías previas.

Errores que arruinan el caso

• No conservar el contrato original y anexos: sin el texto pactado, es difícil demostrar obligaciones.
• No enviar requerimientos por escrito: las llamadas telefónicas o conversaciones informales no prueban el reclamo.
• Pagar íntegramente sin dejar constancia de recibos o sin retener montos en caso de incumplimiento si el contrato lo permite.
• Rescindir sin seguir el procedimiento contractual: una rescisión mal ejecutada puede volverse en su contra y generar demandas por daños.
• Contratar un reemplazo sin acta que lo autorice, lo que puede generar impugnaciones internas.