Que una notaría se niegue a autorizar una escritura puede estar justificado por falta de documentación o problemas registrales, o puede ser un rechazo que se puede impugnar. Lo que decide si cabe recurso es la razón concreta que alega el notario y la existencia de pruebas. Primer paso: pide por escrito la causa concreta y reúne todos los documentos de la operación (contrato, pago, identificación, certificados registrales).
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Que la notaría se niegue no significa automáticamente que usted esté en error. Tres cosas determinan si su posición es fuerte: la causa que alegue el notario, si usted puede acreditar la operación y si hay terceros o gravámenes que impidan inscribir la propiedad. Si el notario habla de falta de identidad o de documentos, su contrarréplica es administrativa: presentar la identificación correcta, certificados o poderes. Si la causa es un gravamen o una anotación registral que aparece en un certificado del Registro Público de la Propiedad, la resistencia puede estar fundada y el obstáculo debe resolverse con el tercero que generó la anotación (por ejemplo, un crédito vigente). Si la negativa se basa en una interpretación del contrato o en sospecha de simulación, la disputa puede requerir intervención judicial o notarial de un tercero.
Revise exactamente qué le dijeron: si le dieron una lista de documentos, póngalos. Si le dijeron que no puede por conflicto entre firmas o falta de legitimación, pida que lo consignen por escrito y obtenga copia. No confíe en explicaciones verbales.
1) Se arregla con la notaría: con la documentación correcta y la aclaración de una anotación registral o la presentación del poder, la notaría puede autorizar la escritura. Es la salida más frecuente y la menos costosa.
2) Acuerdo con el vendedor o tercero: si el problema es un gravamen, suele resolverse acordando con el acreedor o con el vendedor para cancelar la carga antes de firmar. Un acuerdo puede implicar pago parcial, cancelación o un mecanismo de garantía; a veces aceptar una solución parcial es preferible a iniciar pleito.
3) Juicio o recurso administrativo: si la notaría niega sin fundamento, puede interponerse recurso ante la representación estatal de los notarios o solicitar al juez que ordene la autorización. En juicio existe riesgo de que el resultado sea desfavorable y que deba afrontar costas procesales según lo que decida el tribunal. Además, si el vendedor actúa de mala fe, un litigio puede terminar en la declaración de nulidad del negocio y la restitución de sumas.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable que ordene la autorización de la escritura suele traducirse en la posibilidad de inscribir el título; pero si hay deudas o acreedores en el inmueble, la inscripción no anula la obligación frente a esos terceros. Una sentencia que condene a pagar daños puede ser difícil de ejecutar si la contraria carece de bienes.
Puede intentar reunir documentos y solicitar por escrito la motivación de la notaría por su cuenta; en muchos casos con eso se resuelve. Necesita un abogado cuando la negativa se basa en anotaciones registrales, en la existencia de acreedores o en una alegación de simulación o fraude; también cuando le ofrecen pagar un arreglo, porque entonces conviene negociar con apoyo profesional. Si no tiene recursos, verifique si califica para asesoría gratuita en su localidad.
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El notario debe fundar y motivar sus decisiones; pida constancia por escrito de la razón de la negativa. Si no la recibe, solicite una hoja de servicios o un oficio de la notaría. Si siguen sin justificar, puede acudir a la autoridad notarial estatal para presentar una queja.
Un notario no puede autorizar una escritura que contradiga el estado registral mostrado en el certificado del Registro Público. La solución es cancelar o pactar la subsanación del gravamen con el acreedor o, en su caso, llevar el asunto a juicio si la anotación es improcedente.
Depende: algunos poderes tienen condiciones de vigencia o requisitos formales. Si el notario alega que el poder no es válido, obtenga un poder nuevo o aclare formalmente su vigencia ante la misma o ante otra notaría.
Si la negativa es injustificada y causa daño demostrado, cabe reclamar; sin embargo, hay que valorar la prueba y el nexo causal. Consulte con un abogado para cuantificar y documentar el perjuicio antes de litigar.
Exija factura y justificación de los conceptos. Si son gastos fuera de lo legalmente exigible, no los pague sin asesoría; documente la petición y, si procede, presente denuncia ante la autoridad notarial.
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