No me han cancelado la hipoteca anterior del vendedor: ¿qué debo hacer?

¿Tienes razón?

Tu posición depende de tres preguntas: qué pactaste en la compraventa y en la escritura, si hay constancia registral de la cancelación del gravamen y si el vendedor aportó garantías o recursos para cancelarlo.

1. Cláusula de cancelación: revisa la escritura y el contrato de compraventa: suele pactarse que el vendedor debe cancelar hipotecas anteriores y entregar la escritura libre de gravámenes. Si eso está escrito y pagaste el precio, la deuda de cancelación es responsabilidad del vendedor.

1. Asiento registral: el Registro Público de la Propiedad debe mostrar la cancelación del gravamen con el asiento correspondiente. Si la hipoteca sigue inscrita, jurídicamente pesa sobre la finca y puede afectar tus derechos.

1. Garantías aportadas: en algunos casos, el vendedor entrega comprobantes de gestión o certificados bancarios que acreditan la cancelación en trámite. Si existe una promesa de cancelación, lo importante es tenerla por escrito.

Si la hipoteca aparece vigente en el folio real y no existe una nota de cancelación, tu protección depende de la redacción de las garantías en la compraventa y de la capacidad patrimonial del vendedor.

Cómo se soluciona

1. Consulta el folio real. Tú puedes solicitar la nota registral actualizada en el Registro Público de la Propiedad para verificar si el gravamen sigue inscrito. Lleva la copia de la escritura para facilitar la búsqueda.

1. Exige al notario y al vendedor la prueba de cancelación. Solicita por escrito copia de la escritura de cancelación registral o del documento del banco que acredite la liberación del gravamen. Conserva acuse.

1. Comprueba pagos destinados a la cancelación. Si acordaron que parte del precio se destinaría a cancelar la hipoteca, pide comprobantes de pago a la institución financiera que tenía la hipoteca. Si el vendedor no colabora, pide al notario que aclare el estado.

1. Negocia medidas provisionales. Puedes proponer que la escritura quede en custodia notarial o que se inscriba una cláusula que obligue al vendedor a responder por la cancelación. Otra salida es exigir que el vendedor aporte un aval o garantía hasta que se practique la cancelación registral.

1. Actúa judicialmente si hace falta. Un abogado puede demandar al vendedor para que cancele la hipoteca o para obtener una indemnización. En casos de fraude, se puede valorar denuncia penal.

Qué hace el profesional: un abogado revisa la escritura, accede al folio real actualizado, solicita al banco la certificación de cancelación y prepara la vía judicial o el requerimiento notarial pertinente.

Qué puede pasar

1. Cancelación administrativa: lo más habitual es que, tras requerimiento, el vendedor gestione la cancelación ante la institución financiera y se inscriba la liberación del gravamen. Esto suele resolverse cuando existen comprobantes claros.

1. Acuerdo con garantías: puedes pactar una garantía hasta que la cancelación se inscriba —por ejemplo, un depósito en custodia notarial o una fianza bancaria— que protege tu derecho si el vendedor incumple.

1. Litigio: si el vendedor no cancela y no aporta garantías, puedes demandarlo para exigir la cancelación y reclamar daños. Si la hipoteca fue ocultada dolosamente, puedes además valorar acciones penales. Si obtienes una sentencia favorable, su ejecución dependerá de la situación patrimonial del vendedor; una sentencia contra una persona insolvente puede ser difícil de cobrar.

Y si ganas, ¿cobras? La sentencia puede ordenar la cancelación y pago de daños, pero la efectividad depende de la existencia de bienes embargables del vencido.

Errores que arruinan el caso

• No verificar el folio real antes de pagar el precio.
• Entregar todo el precio sin exigir constancia de cancelación o una garantía escrita.
• Confiar en promesas verbales del vendedor respecto a la liberación del gravamen.
• No solicitar copia de la comunicación con el banco o del documento de cancelación.
• No consultar a un abogado cuando el folio real muestra gravámenes activos.