Que el vendedor tenga una hipoteca inscrita sobre el inmueble puede impedir la escrituración. Lo que importa es si esa hipoteca está vigente en el Registro Público de la Propiedad y qué documentación tienes: contrato de compraventa, comprobantes de pago y constancias de estado registral. Primer paso: pedir por escrito una explicación al vendedor y pedir el historial registral actualizado para comprobar si la hipoteca sigue inscrita.
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Si el registro muestra una hipoteca a favor de un banco u otro acreedor, eso puede impedir que el notario formalice la venta mientras el gravamen exista. Lo que determina si tienes una causa sólida son tres cosas: 1) la titularidad registral actual; 2) los acuerdos y plazos que consten en tu contrato de compraventa (por ejemplo, quién debía pagar la deuda y en qué condiciones se haría la cancelación); y 3) las pruebas de pago o de gestión que el vendedor hubiera aportado para liquidar el crédito.
Si usted pagó al vendedor la totalidad del precio con la expectativa de recibir la escritura libre de gravámenes, y el vendedor no cumplió con cancelar la hipoteca, su posición puede ser fuerte, pero depende de lo que pactaron en el contrato y de si el gravamen sigue vigente en el Registro. Si usted entregó solo parte del precio y el contrato parecía suspender la transmisión hasta la cancelación, la defensa del vendedor se basa en la condición pactada.
También es relevante si el acreedor hipotecario tuvo notificación del acuerdo de venta o si existe riesgo de ejecución: un banco que no ha sido pagado puede mantener la hipoteca vigente y eventualmente promover ejecución. En resumen: compruebe el asiento registral, lea el contrato y reúna los comprobantes de pago y comunicaciones con el vendedor.
Distinga entre lo que puede hacer usted (reunir documentos, exigir por escrito, notificar al vendedor) y lo que normalmente requiere asistencia profesional (exigir al banco comprobantes, preparar demanda, solicitar medidas precautorias).
1) Se arregla con documentación: lo más frecuente es que el asunto se resuelva aportando al notario el certificado de cancelación de hipoteca expedido por el Registro, junto con recibos bancarios. Así se escriturará con relativa rapidez.
2) Acuerdo o conciliación: si existe disputa sobre quién debía pagar, puede llegar un acuerdo en el que el vendedor aporta la cancelación o se pacta un descuento o garantía hasta que se obtenga la liberación. Un acuerdo trae seguridad inmediata a costa de ceder algo; para muchas personas es la solución razonable.
3) Juicio: si el vendedor se niega y usted no tiene la escritura, puede demandar por incumplimiento contractual y pedir medidas precautorias para asegurar el monto pagado. En juicio se discute la validez del contrato, las pruebas de pago y la obligación de cancelar la hipoteca. Si gana la demanda, la sentencia puede ordenar la entrega de la escritura o la devolución del precio; pero si el vendedor es insolvente, la sentencia puede ser difícil de cobrar.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia es útil, pero si el vendedor no tiene bienes libres de gravamen o está en insolvencia, la ejecución puede ser limitada. Por eso en la práctica se valora la capacidad patrimonial del demandado antes de litigar.
En muchos casos la primera gestión la hace usted: pedir el certificado registral y exigir por escrito la cancelación. Necesita abogado cuando hay resistencia del vendedor, cuando hay riesgo de ejecución hipotecaria, o cuando le ofrecen un acuerdo. Un abogado valora la prueba, prepara la demanda por incumplimiento y solicita medidas precautorias. Si el vendedor ya ha sido demandado o el banco niega la cancelación, la asesoría profesional es recomendable. Si califica para asistencia jurídica gratuita, explíquelo al despacho.
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Un recibo expedido por el vendedor ayuda, pero no equivale a la constancia del acreedor hipotecario. Lo decisivo es un documento del banco que acredite la liquidación del crédito o la cancelación del gravamen en el Registro. Exija al vendedor la documentación del acreedor.
El notario normalmente no inscribe una compraventa que deje el inmueble con una hipoteca que no fue pactada o no fue informada. El asiento registral debe reflejar la situación real; si la hipoteca permanece, el notario lo advertirá y podrá negarse a otorgar la escritura hasta que esté aclarado.
Solicite una certificación o folio real actualizado del inmueble. Ese documento muestra todos los asientos: propietario, hipotecas, embargos. Es la prueba que usarán usted y su abogado para evaluar el problema.
Sí: la retención de la firma es una herramienta de presión válida si su contrato no obliga a otorgar la escritura antes de la cancelación. Pida que conste por escrito que la entrega de la escritura está condicionada a la cancelación en el Registro.
Solicite al banco por escrito su postura y los documentos que prueben la deuda. Con esa respuesta podrá preparar una reclamación civil por incumplimiento o solicitar medidas para asegurar su dinero mientras se resuelve la controversia.
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