Un desfase entre el metraje real y el declarado en la escritura puede dar lugar a reclamaciones por evicción, error o incumplimiento. La posibilidad de éxito depende de lo que pactaron las partes, las mediciones oficiales y las pruebas periciales. Primer paso: contrate a un perito topógrafo para un levantamiento certificado y reúna la escritura y planos catastrales.
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Tres elementos marcan si su reclamación es viable cuando el inmueble tiene menos metros que lo que figura en la escritura.
1) Lo pactado en el contrato. Si la escritura o el contrato incluyen una cláusula de superficie como obligación esencial, la reducción puede constituir incumplimiento. Si había una cláusula de tolerancia o la venta fue 'como está', la cuestión cambia.
2) La medición oficial y pruebas periciales. Un levantamiento topográfico certificado o una constancia catastral son determinantes. Si el padrón catastral coincide con la escritura, su posición es menor que si hay discrepancia entre las tres fuentes.
3) Conducta del vendedor y conocimiento previo. Si el vendedor ocultó información relevante o hizo afirmaciones falsas sobre la superficie, existe causa para reclamar por vicios ocultos o dolo. Si usted conocía la medida real y aun así compró, será más difícil revertirla.
Qué puede hacer usted solo: encargar el peritaje y notificar al vendedor. Necesitará abogado para formular la demanda, coordinar peritos en juicio y gestionar medidas cautelares.
1) Solución amistosa. Frecuentemente se arregla con descuento en el precio, entrega de un bien de compensación o ajuste registral. Un acuerdo notarial y con garantías suele ser la salida más efectiva.
2) Conciliación o transacción. En la conciliación se fijan montos y plazos; en algunos casos conviene aceptar una compensación menor a lo que cree correcto si evita el coste y la incertidumbre del litigio.
3) Juicio por incumplimiento o vicios. Si llega a juicio y gana, el juez puede ordenar la restitución, la reducción de precio o una indemnización. Si el vendedor es insolvente, la sentencia puede quedar difícil de ejecutar.
Y si gana, ¿cobra? La eficacia de una sentencia depende de los bienes del demandado y de las garantías que se hayan asegurado. Por eso pedir medidas precautorias y valorar acuerdos con prenda o hipoteca es práctico.
Si la discrepancia es evidente y el vendedor ofrece una solución por escrito, puede resolverlo sin abogado. Contrate abogado cuando quiera demandar por incumplimiento, solicitar medidas cautelares o si la otra parte niega la discrepancia. Si tiene recursos limitados, consulte si existe asistencia legal gratuita en su localidad.
Otros problemas frecuentes en compraventas
Sí. Un levantamiento topográfico firmado por un perito habilitado es prueba central en juicio y en negociaciones. Debe contener metodología, coordenadas y comparativa con lo inscrito en la escritura.
Depende de lo pactado y de la magnitud del defecto. Si el vendedor ocultó la verdad o hubo dolo, la rescisión es una opción; si se trata de una tolerancia prevista en contrato, la solución puede ser una reducción de precio o compensación.
La clave y el registro catastral son elementos útiles para comparar superficies y localizar discrepancias. No sustituyen el peritaje, pero refuerzan la prueba documental.
En muchos casos sí. Un acuerdo con garantías y firma ante notario suele ser más rápido y materialmente eficaz que un juicio prolongado. Valore la propuesta con asesoría legal.
Si el vendedor dispuso del resto, la ejecución de una sentencia se vuelve más complicada. Es la razón por la que solicitar medidas precautorias para asegurar el bien puede ser relevante antes de litigar.
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