La empresa contratada por la comunidad incumple su contrato

¿Tienes razón?

Para saber si la comunidad tiene base para reclamar al contratista hay tres cuestiones esenciales: existencia y contenido del contrato, el tipo de incumplimiento y la actuación de la junta.

• Contrato y obligaciones: Revise el contrato que la comunidad firmó con la empresa: alcance, plazos previstos, obligaciones de calidad, garantías y cláusulas de rescisión. El contrato es la brújula para determinar qué se ha incumplido.

• Tipo de incumplimiento: No es lo mismo un retraso justificable que un abandono total de las obras, una ejecución deficiente o la entrega de productos distintos a los pactados. Clasificar el incumplimiento condiciona las medidas posibles: desde requerir subsanación hasta resolver el contrato y reclamar daños.

• Actuación de la junta y del administrador: La comunidad debe coordinar la reclamación. Si la junta no actúa, los propietarios pueden exigir que se active un procedimiento interno y, en su caso, dar poderes a un representante para reclamar extrajudicial o judicialmente.

Si el contrato existe y las obligaciones no se han cumplido en forma o fondo, la comunidad tiene base para reclamar. Si la documentación es escasa o la junta no responde, conviene exigir por escrito que se adopten medidas.

Cómo se soluciona

1. Reúna la evidencia del incumplimiento. Tome fotos, guarde correos y mensajes, registre actas de inspección y conserve facturas o presupuestos. Documente fechas y efectos concretos del incumplimiento.

1. Pida a la junta que requiera formalmente a la empresa. La comunidad debe enviar un requerimiento por escrito exigiendo cumplimiento, reparación o rescisión, con la advertencia de medidas contractuales y legales si no se atiende. Guarde copia del requerimiento y del acuse.

1. Evalúe medidas de seguridad y paralización. Si hay riesgo para las personas o para la estructura, pida que se suspendan los trabajos y que se adopten medidas de contención mientras se resuelve la controversia.

1. Peritaje técnico independiente. Contrate, a través de la comunidad, un perito que valore la calidad de la obra y cuantifique los daños o las deficiencias. Un peritaje profesional fortalece la reclamación frente a la empresa.

1. Resolver el contrato o pedir cumplimiento forzoso. Si la empresa no corrige, la comunidad puede optar por rescindir y contratar a otro proveedor o exigir el cumplimiento por vía judicial. La decisión debe adoptarse conforme al contrato y al acuerdo de la junta.

1. Reclamación de daños y ejecución. Si procede, la comunidad reclamará el costo de subsanación y otros perjuicios; en juicio, el peritaje y la documentación serán determinantes.

Los propietarios individuales deben coordinarse con la junta: usted puede aportar pruebas y exigir acción, pero la comunidad es la parte procesal adecuada salvo que exista daño personal directo que justifique una acción individual.

Qué puede pasar

1) Solución extrajudicial. Lo más frecuente es que, tras un requerimiento, la empresa ofrezca subsanar defectos o llegar a un acuerdo indemnizatorio. Un convenio con garantías suele ser la opción más eficaz.

2) Rescisión y contratación de nuevo proveedor. Si la relación se rompe, la comunidad puede contratar a otro proveedor y reclamar a la primera los costos adicionales. Este camino implica negociación sobre la responsabilidad y la cobertura de gastos.

3) Litigio. Si se inicia juicio, el tribunal valorará el contrato, los peritajes y las comunicaciones. Si la comunidad gana, podrá obtener una condena al cumplimiento o a indemnización. Si la empresa es insolvente, cobrar puede resultar difícil; en ese caso la comunidad deberá estudiar alternativas como el aseguramiento de responsabilidades o la afectación de garantías contractuales.

Y si gana, ¿cobras? Una sentencia no garantiza la percepción inmediata de dinero: depende de que la empresa tenga bienes, pólizas de seguro o garantías que respondan. Por eso es recomendable asegurarse de la solvencia del proveedor y exigir pólizas y avales desde el inicio.

Errores que arruinan el caso

• No conservar el contrato y sus anexos: sin el contrato es muy difícil probar obligaciones.
• No documentar las deficiencias con fotos y comunicaciones fechadas.
• Permitir que la empresa siga trabajando sin exigir acta de conformidad.
• No contratar peritaje técnico independiente que cuantifique los defectos.
• Que la junta actúe con desorden o sin acuerdo formal: la falta de una decisión clara debilita la reclamación.