La junta no convoca asamblea y toman decisiones por fuera

¿Tienes razón?

Tu postura depende de tres puntos: las facultades que el reglamento y las escrituras atribuyen a la junta de administración, la naturaleza de las decisiones adoptadas y si hay constancia documental de las actuaciones tomadas fuera de asamblea. La junta suele tener facultades para la gestión ordinaria, contratación de servicios y mantenimiento. Pero la aprobación de presupuestos extraordinarios, modificaciones del reglamento, o enajenación de bienes comunes por lo general requiere acuerdo de la asamblea. Si ves que se adoptan decisiones que afectan derechos patrimoniales de los propietarios sin que se haya convocado la asamblea correspondiente, existe base para reclamar.

También cuenta si la junta actúa por delegación de la asamblea o si hay facultades expresas en las escrituras. La ausencia de convocatoria combinada con actuaciones que imponen cargos o cambios estructurales sin respaldo de propietarios es la señal más clara de irregularidad.

Cómo se soluciona

1. Reúne pruebas. Conserva escritos, correos, fotografías de trabajos realizados, facturas, contratos firmados por la junta y cualquier comunicación que evidencie decisiones tomadas. Pide copia de los acuerdos de la junta y actas de sesión.

1. Solicita formalmente la convocatoria. Dirígete al presidente o al administrador y exige por escrito la convocatoria de la asamblea para tratar los asuntos que se han decidido sin ella. Presenta tu solicitud con acuse de recibo y pide que figure como punto del orden del día la ratificación o revocación de los actos.

1. Reúne apoyo de otros propietarios. Un grupo de propietarios que solicite la convocatoria aumenta la presión y puede obligar a la junta a convocar si el reglamento lo prevé.

1. Presenta recurso ante la autoridad administrativa local si aplica. En algunos estados existe intervención administrativa para asuntos de propiedad horizontal; informa de las irregularidades y aporta pruebas.

1. Si no hay respuesta, prepara la acción judicial. Puedes demandar la nulidad de los actos realizados sin competencia y pedir que se convoque la asamblea con las formalidades correspondientes. Adjunta prueba documental, y si buscas medidas provisionales (por ejemplo, suspender ejecuciones de obras), solicítalas en la demanda.

Qué puedes hacer por tu cuenta y qué necesita abogado: solicitar la convocatoria y recabar firmas puedes hacerlo sin abogado. Para impugnar contratos, exigir revocación de actos o litigar por nulidad, conviene un abogado que valore las escrituras y preparar la demanda.

Qué puede pasar

1) Se corrige con la convocatoria. La junta convoca la asamblea, los propietarios deciden y los actos irregulares se ratifican o se dejan sin efecto. Esta solución evita pleitos y suele ser la más práctica.

2) Acuerdo o conciliación. La asamblea puede ratificar parte de los actos y negociar compensaciones por daños o errores formales. A veces se incorpora supervisión extra para evitar repeticiones.

3) Juicio. Si el juez declara nulos los actos, se ordena su reversión. Si el demandante pierde, puede asumir costas; si gana, la ejecución de la sentencia puede requerir medidas adicionales si la junta resiste.

Y si ganas, ¿cobras? La nulidad de un acto no siempre genera una reparación automática en efectivo; si buscas resarcimiento, incluye la cuantificación del daño y la petición de cumplimiento forzoso.

Errores que arruinan el caso

• No reclamar por escrito: sin constancia es más difícil probar que solicitaste la convocatoria.
• No recabar el apoyo de otros propietarios: actuar solo debilita la presión.
• Firmar documentos que ratifiquen los actos sin asesoría.
• No revisar las escrituras y reglamento antes de actuar: puedes confundir facultades ordinarias con facultades extraordinarias.
• Emprender acciones públicas que enfrenten a la comunidad sin agotar las vías internas y administrativas.