Comprar y encontrarte con ocupantes que no se van es un problema común. Lo que determina tu capacidad para recuperarla es si los ocupantes tienen título, un contrato, o simplemente ocupan. Paso inicial: identifica su situación (contrato, juicio, posesión pacífica) y reúne documentación de tu compra y de la inscripción registral.
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Que haya ocupantes en la vivienda que compraste obliga a diferenciar tres supuestos.
Primero, si los ocupantes tienen un título que les permita estar en la casa: contrato de arrendamiento, comodato o un acto administrativo que les conceda posesión. Si existe un contrato formal asentado o firmado por la parte vendedora, puede que su derecho prevalezca hasta que se resuelva.
Segundo, si la ocupación es espontánea y sin título. Las ocupaciones clandestinas o por personas que dicen ser posesionarios pero no tienen título suelen ser expulsables por la vía civil o penal, según las circunstancias.
Tercero, si hay procesos en curso: un juicio posesoria, un expediente penal por desalojo o medidas precautorias. Si al tiempo de la venta había un proceso abierto, el riesgo para el comprador aumenta.
Tu posición será más sólida si adquiriste con escritura pública inscrita y sin anotaciones, y si los ocupantes no acreditan contrato ni buena fe que les permita sostener la posesión.
Qué puedes hacer hoy: documenta el estado del inmueble con fotos y videos fechados, exporta conversaciones y solicita a la notaría y al vendedor que certifiquen la situación. No intentes desalojarlos por la fuerza ni cortar servicios; eso puede volverse en tu contra.
1) Se arregla con la salida voluntaria tras negociación. Muchas ocupaciones terminan con un acuerdo de desalojo pactado, a veces con indemnización o plazo para que los ocupantes desalojen voluntariamente. Es la salida menos costosa y rápida.
2) Conciliación o acuerdo judicial. Si existe conflicto, la vía conciliatoria o la mediación pueden conducir a un acuerdo que formalice plazos y compensaciones. Un acuerdo judicial evita riesgos de ejecución posterior.
3) Juicio posesionario y posible desalojo forzoso. Si la vía judicial prospera, el juez puede otorgarte la restitución de la posesión y ordenar el desalojo. Si pierdes, puedes quedar sin medidas efectivas y la ocupación se consolida, o la autoridad puede considerar que hubo mala fe en tu actuación si trataste de recuperar el inmueble de forma irregular.
Y si ganas, ¿cobras? Ganar la restitución no garantiza el recupero de daños o gastos; el cobro de indemnizaciones depende de la solvencia de los ocupantes o del vendedor que ocasionó la ocupación.
Si los ocupantes no se van tras la negociación y existe disputa sobre su título o la ocupación fue violenta, necesitas un abogado. Un licenciado te ayudará a presentar la acción posesoria adecuada, solicitar medidas precautorias y, si procede, gestionar la denuncia penal. Si la otra parte te ofrece un arreglo, consulta con el abogado antes de firmar: es el momento en que la asesoría profesional suele rentabilizarse.
Otros problemas frecuentes en compraventas
Depende. La policía no realiza desalojos por su cuenta; requiere una orden judicial o que se trate de un delito flagrante. Mostrar la escritura por sí sola no basta; lo usual es solicitar al Ministerio Público o un juez la intervención para proceder al desalojo.
Un contrato verbal puede darles ciertos derechos posesorios, pero su fuerza probatoria es limitada. En ausencia de documento firmado, la existencia de pagos, testigos y recibos puede ayudar a probar su alegato. Por eso es importante investigar y reunir pruebas.
No se recomienda. Cambiar cerraduras o impedir el acceso puede considerarse desalojo por la fuerza y exponerte a responsabilidad judicial y penal. Lo apropiado es presentar la acción civil correspondiente y solicitar medidas cautelares si procede.
La escritura o título de propiedad, búsqueda registral, recibos de pago, fotografías y videos fechados, testimonios de vecinos y cualquier comunicación con el vendedor u ocupantes. Conserva todo en formatos que permitan certificación.
Sí. Si el vendedor ocultó la ocupación o vendió sin contar con la facultad de entregar la posesión, puedes reclamarle daños y perjuicios. La viabilidad depende de la prueba del ocultamiento y de la solvencia del vendedor.
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