Un copropietario alega derecho de preferencia en la venta

¿Tienes razón?

Hay tres cosas que determinan si el copropietario puede frenar o invalidar la venta: el documento que creó la copropiedad, la ley local sobre condominio y la conducta previa de las partes.

• Escritura y régimen: si en la escritura pública o en el reglamento de condominio se pactó un derecho de tanteo o preferencia, ese pacto regula. Si el pacto existe y se cumplió el procedimiento previsto, el pretendiente a comprador puede verse desplazado.

• Ley estatal y titularidad registral: muchos estados regulan la copropiedad y la forma de ejercer derechos entre condóminos. Si la inscripción registral refleja a los copropietarios y la venta no respetó formalidades que la ley exige, el acto puede impugnarse.

• Conducta previa y comunicación: si el vendedor ya informó al copropietario y éste no ejerció su derecho conforme a lo pactado o toleró ventas similares antes, su posición es más débil. Por el contrario, si nunca fue informado y existía la obligación de ofrecerle el bien, tiene mejor defensa.

En resumen: lo que importa es el documento (escritura o reglamento), la legislación del estado y lo que efectivamente se comunicó entre partes.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación que depende de usted: localiza la escritura pública de compraventa que dio origen al título del vendedor, el reglamento de condominio si existe, las copias de la escritura de constitución del inmueble y cualquier contrato privado relacionado. Pide una nota simple o certificación de libertad de gravámenes en el registro público de la propiedad para confirmar titularidades.

1. Busca las pruebas de comunicación: reúne correos, mensajes, actas de asamblea de condóminos donde pueda constar el derecho de preferencia o su renuncia, constancias de notificación notarial, y cualquier oferta que se entregó al copropietario. Si aún están en el teléfono, expórtalas y guarda copias en la nube y en un disco externo.

1. Notifica por escrito al copropietario y al comprador: si usted es el vendedor, notifique fehacientemente que hubo una oferta y cómo se tramitó. Si usted es el comprador afectado, pida por escrito la copia de la comunicación que supuestamente se dio. Use notificación por acta notarial o carta certificada con acuse de recibo para que quede constancia.

1. Intente un acuerdo: muchas disputas entre copropietarios se resuelven pactando precio, compensación o desistimiento. Proponer mediación o conciliación ante la instancia local puede ahorrar tiempo y costes.

1. Si no hay acuerdo, acuda al proceso judicial: presente la demanda de nulidad o impugnación de la venta ante el juzgado civil o familiar competente del estado, según corresponda, y pida medidas precautorias si corre riesgo la posesión. Prepare la documentación y testigos para acreditar la existencia del derecho y la falta de oferta.

1. Diferencie lo que puede hacer usted solo de lo que necesita con abogado: comprobar registros, recopilar mensajes y solicitar copia de escrituras puede hacerlo sin abogado. Sin embargo, si la contraparte opone títulos públicos o ya hubo posesión transferida, es momento de buscar asesoría profesional.

Qué puede pasar

1. Arreglo directo: lo más frecuente es que las partes negocien. El copropietario puede aceptar recibir una compensación por renunciar a su preferencia o comprar el bien en condiciones similares a las ofrecidas al tercero. Un acuerdo firmado y, si procede, protocolizado ante notario cierra el conflicto con rapidez.

1. Conciliación o mediación: si hay voluntad de arreglar, una audiencia de conciliación ante la instancia local o un centro de mediación puede terminar en un convenio. El convenio suele incluir quién paga qué gastos y cómo se inscribe la operación.

1. Juicio: si no hay acuerdo, seguirá la vía judicial. El juzgado puede declarar la nulidad de la compraventa si encuentra que el derecho de preferencia existía y no se respetó o, alternativamente, validar la venta si la oferta se hizo conforme al pacto. Si pierde la parte demandante, puede quedar con costas procesales. Y si gana pero el comprador es insolvente, la sentencia puede ser difícil de ejecutar: una resolución favorable no garantiza cobro inmediato.

Y si gano, ¿cobro? Una sentencia es un título ejecutivo; su eficacia práctica depende de la situación patrimonial del condenado y de si existen bienes susceptibles de ejecución. Ganar no siempre equivale a cobrar de inmediato.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la documentación esencial: perder la escritura, las actas o los mensajes que prueban la comunicación impide demostrar cómo se ofreció el bien.

• Aceptar verbalmente que la venta estuvo bien sin pedir constancia por escrito: la renuncia verbal frente a la existencia de un pacto escrito suele ser ineficaz.

• Firmar documentos sin leer cláusulas sobre renuncias de derechos de preferencia o gravámenes.

• No notificar por vía fehaciente: enviar solo mensajes de texto que se borran y confiar en la buena fe del vendedor deja pocas pruebas.

• Actuar solo por indignación: tomar la posesión o cambiar las cerraduras para impedir la entrega puede convertirse en un acto que complique su posición.