Comprar una vivienda que tiene hipoteca no implica automáticamente que se subrogue en el crédito. Lo que determina si usted asume la hipoteca es el acuerdo con el banco y lo que figure en la escritura de compraventa. Primer paso: pedir al vendedor la documentación del crédito y consultar con la entidad las condiciones para subrogación o para cancelar y abrir uno nuevo.
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No es automático que quien compra una casa pague la hipoteca existente. La subrogación en el préstamo depende de tres factores determinantes: la voluntad del banco, lo pactado en la compraventa y la capacidad de crédito del comprador.
1) Consentimiento del banco: la mayoría de los créditos hipotecarios prevén que el banco debe aceptar a un nuevo titular. La entidad examina la solvencia del comprador antes de autorizar la subrogación y puede exigir condiciones distintas o comisiones.
2) Cláusulas del contrato de crédito y escrituras: la propia escritura y el contrato de crédito pueden contener cláusulas sobre la transmisión del préstamo. Es imprescindible revisar esos documentos para saber qué está previsto.
3) Capacidad de pago del comprador: el banco sólo aceptará la subrogación si el comprador cumple los requisitos de riesgo y capacidad de pago que la entidad exige para sus deudores.
Si el banco no admite la subrogación, las opciones habituales son que el vendedor cancele el crédito con el producto de la venta o que el comprador constituya un nuevo crédito para pagar al vendedor. El acuerdo de las partes manda, pero la entidad tiene la última palabra sobre quién es el deudor.
Qué puede hacer hoy: solicite los documentos del crédito al vendedor y pida al banco las condiciones de subrogación; guarde todo por escrito.
1) Se arregla con subrogación aceptada por el banco: el banco aprueba su entrada como deudor y continúa el mismo crédito con usted como responsable. Ventaja: puede mantener condiciones antiguas; inconveniente: dependerá de la evaluación del banco.
2) Acuerdo para cancelar y abrir uno nuevo: el vendedor paga la deuda con el producto de la venta y usted pide un crédito propio. Esto clarifica responsabilidades: el vendedor sale del crédito y usted entra en uno nuevo.
3) No hay acuerdo y demora la operación: sin aceptación del banco ni cancelación, la venta no puede inscribirse adecuadamente y puede complicarse. Si la operación se realiza sin resolver la hipoteca, quien quede como deudor real puede enfrentar responsabilidades ante el banco.
Y si gano, ¿cobro? En este contexto la cuestión no es tanto ganar un pleito sino asegurar que la hipoteca quede correctamente cancelada o subrogada; una inscripción errónea puede dejar responsabilidades con el banco que no se solucionan mediante una sentencia contra el vendedor si este carece de recursos.
Si la subrogación es sencilla y el banco la acepta, puede gestionar el trámite con apoyo de notario y gestoría sin abogado. Necesita abogado si el banco se niega, si hay cláusulas complejas en el crédito, o si el vendedor promete cancelar y no lo hace. Un abogado le ayudará a negociar con la entidad y a proteger su inscripción registral. Si tiene ingresos limitados, pregunte por asesoría jurídica pública en su entidad.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
El banco puede evaluar la solvencia del nuevo deudor y negar la subrogación si no cumple sus criterios crediticios. No suele necesitar justificar públicamente la decisión, aunque debe aplicar sus políticas de riesgo. Por eso es clave pedir por escrito las condiciones de aceptación.
La subrogación supone asumir el contrato vigente, por lo que mantiene las condiciones, salvo que el banco negocie modificaciones. Antes de aceptar, solicite por escrito las condiciones concretas que se conservarán o cambiarán.
La carta o recibo de pago del banco que indique la cancelación del crédito, y la certificación registral que acredite la cancelación de la hipoteca son los documentos determinantes para probar que la deuda quedó saldada.
Si el vendedor no cancela y la hipoteca no se inscribe correctamente a su favor, el banco puede reclamar el saldo pendiente al titular registral o ejercer acciones sobre el bien si éste sigue gravado. Por eso conviene verificar la cancelación antes de dar por concluida la operación.
Sí, en la práctica las partes negocian quién asume qué gastos. Es habitual que el comprador y vendedor pacten cómo se reparte la cancelación, las comisiones y los gastos notariales; deje ese acuerdo por escrito en la compraventa.
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