Si compraron una vivienda en pareja sin pacto, no es automático que uno sea dueño total. Lo que decide la situación es quién figura en la escritura y en el Registro, cómo se acreditaron las aportaciones económicas y si había matrimonio o concubinato. Primer paso: reunir escrituras, comprobantes de pago y cualquier prueba de aportación económica y titularidad.
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Cuando una pareja adquiere una casa sin pacto previo, la respuesta sobre quién tiene derecho recae en varios elementos: la titularidad registral, la forma en que se pagó (recibos, transferencias) y el estado civil al momento de la compra.
1) Titularidad registral: el nombre o los nombres que aparecen en la escritura y en el Registro definen la presunción inicial de propiedad. Si ambos figuran como propietarios, hay copropiedad; si solo uno figura, la otra persona deberá probar su aportación o derecho.
2) Aportaciones económicas: si una persona pagó una parte significativa del precio o de gastos relacionados con la compra, puede reclamar una compensación o la proporción correspondiente. Las transferencias bancarias, recibos de pago, testigos o contratos privados ayudan a probar esas aportaciones.
3) Régimen patrimonial: si estaban casados, el régimen matrimonial (sociedad conyugal, separación de bienes, o el que haya elegido) influye. En concubinato la ley no presume una sociedad patrimonial automática, pero las aportaciones demostradas permiten reclamaciones.
4) Acuerdos verbales o promesas: sin documento público, las promesas generan prueba más débil, pero no inexistente. El problema es que en la práctica la prueba es más difícil y el litigio más caro.
Su posición depende de estas pruebas: una escritura a su nombre le da ventaja; si la escritura está a nombre de la otra persona, necesitará demostrar aportaciones o un acuerdo que reconozca derechos.
Qué puede hacer hoy: reúna comprobantes de pago y la escritura; proponga por escrito la negociación y conserve respuesta.
1) Se arregla con una carta o acuerdo amistoso: frecuente. Uno compra la parte del otro, o venden y reparten precio. A menudo conviene aceptar una compensación menor y evitar un proceso largo.
2) Acuerdo homologado o conciliación: un convenio formalizado ante autoridad o notario da seguridad y evita litigio prolongado. También puede incluir obligaciones sobre plazos y pagos.
3) Juicio de reconocimiento o partición: si se acude a juicio, el juez determinará la proporción y puede ordenar la venta. Si pierde quien reclama aportaciones, puede quedar con gastos y sin la compensación deseada; si gana, puede obtener reconocimiento de parte y orden de pago.
Y si gano, ¿cobro? Una sentencia favorable ordena la entrega de dinero o la partición; la eficacia depende de que la otra parte tenga bienes para responder. Por eso a veces un acuerdo por un monto menor es más efectivo que esperar una sentencia que tarde en ejecutarse.
Si pueden llegar a un convenio sencillo, a menudo no hace falta abogado para redactar una carta de intención y protocolizar la venta. Necesitará abogado si la otra parte se niega a negociar, si hay reclamaciones por aportaciones significativas o si se trata de un régimen matrimonial complejo. Un abogado le ayuda a cuantificar aportaciones y a tramitar partición o venta forzada. Si tiene ingresos limitados, verifique la opción de servicios de asesoría pública en su entidad.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
No necesariamente. Que la escritura esté a su nombre presume propiedad, pero la otra persona puede reclamar aportaciones o que el dinero o la gestión de la compra fue conjunta. La prueba de transferencias, recibos o testigos puede alterar la situación.
Sí, puede reclamar una compensación por las aportaciones probadas mediante acción civil. La vía suele exigir demostrar con documentos y pruebas las cantidades aportadas y su conexión con el bien.
La ley no presume automáticamente una sociedad patrimonial en concubinato; por eso las aportaciones demostradas son la base para reclamar. Estando casados, el régimen matrimonial puede impulsar presunciones distintas según el régimen elegido.
Pueden ayudar, especialmente si existen transferencias bancarias o testigos que los respalden. Pero son más débiles que documentos formales y pueden requerir corroboración.
La hipoteca grava el inmueble independientemente de la relación. Si se vende, la deuda se paga con el producto; si uno se queda con el bien, suele necesitar negociación con el banco para subrogar o reestructurar el crédito. Un abogado y el banco le orientarán sobre opciones.
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