Compré una vivienda sobre plano y hay defectos estructurales ¿qué hago?

¿Tienes razón?

La determinación depende de tres factores: la naturaleza del defecto, lo que el contrato y la garantía establecen y la prueba técnica que acredite que el problema es estructural y no un defecto menor. Un defecto estructural afecta elementos portantes o compromete la seguridad del inmueble; por tanto, suele acarrear responsabilidad directa del promotor o constructor.

Revise la escritura de cesión, el contrato de preventa y las cláusulas de garantía. Si hay póliza decenal o garantía similar incluida, esa póliza puede cubrir ciertos daños. También valore si la constructora realizó recepción provisional y si usted firmó actas de entrega: firmar en recepción sin hacer reservas puede limitar reclamaciones sobre defectos visibles en ese momento, salvo vicios ocultos.

Los vicios ocultos son aquellos que no pudieron advertirse con una inspección ordinaria al recibir la vivienda. Para probarlos necesitará un peritaje que distinga entre fallas de diseño, mala ejecución o uso indebido. Si el defecto proviene de un diseño insuficiente o de un cálculo estructural, la responsabilidad puede alcanzar al proyectista además del constructor.

Cómo se soluciona

1) Documente el defecto inmediatamente. Tome fotos y videos con fecha, registre ruidos, grietas, asentamientos y todo indicio de afectación. Conserve los reportes de suministros y cualquier comunicación con la constructora.

2) Solicite un dictamen técnico. Un perito estructural debe evaluar la magnitud del daño, su causa probable y las medidas de reparación. Pida un informe firmado y detallado, que será esencial en cualquier negociación o juicio.

3) Notifique por escrito al promotor o administrador del conjunto. Envíe el dictamen y solicite reparación de manera fehaciente; guarde el acuse de recibo y la respuesta.

4) Revisión de garantías y seguros. Verifique si existe póliza que cubra defectos estructurales o si la constructora cuenta con seguros de responsabilidad por vicios ocultos. Si existe póliza, active la reclamación con la aseguradora.

5) Conciliación o demanda. Muchos promotores atienden reclamaciones cuando el daño es acreditado por peritaje. Si no hay respuesta, la vía judicial busca reparación, rescisión o indemnización. En casos de riesgo para la seguridad, pida medidas cautelares.

Acciones que puede hacer sin abogado: documentar, pedir peritaje inicial y notificar al promotor. Necesitará abogado para valorar un acuerdo serio, impugnar una negativa o litigar por la responsabilidad civil y por la ejecución de peritajes y órdenes de reparación.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. La empresa asume la reparación o coordina la póliza de seguro que cubre la reparación. Esto suele ocurrir cuando el defecto es claro y la aseguradora o el promotor prefieren reparar en lugar de litigar.

2) Acuerdo o conciliación. Pueden pactar la reparación bajo condiciones, plazos y supervisión técnica independiente. A veces se acuerda una compensación económica cuando la reparación implica molestias o pérdida de valor.

3) Juicio. Un juez puede ordenar la reparación, la indemnización por daños o la rescisión del contrato si procede. Si usted pierde, podría quedar con costas; si gana, la ejecución dependerá de la solvencia de la parte condenada y de la posibilidad de medidas cautelares.

Ganar no siempre equivale a cobrar: si la empresa carece de bienes suficientes, la ejecución puede ser complicada. Por eso conviene valorar la solvencia del promotor antes de litigar.

Errores que arruinan el caso

• Firmar actas de recepción sin reservas ni peritaje: reconocer la entrega sin anotar problemas visibles limita reclamos posteriores.
• No pedir peritaje con rapidez: la naturaleza del defecto puede agravarse o cambiar la prueba disponible.
• Aceptar reparaciones informales sin garantías por escrito ni supervisión técnica independiente.
• No revisar la póliza de seguro: perderá la posibilidad de activar la cobertura si no sigue el procedimiento.
• Tratar solos con el administrador del conjunto cuando hay responsabilidad del promotor: en esos casos se necesita actuación legal coordinada.