Si tu inquilino subarrienda sin tu permiso y el contrato lo prohíbe, puedes exigir el cese del subarriendo y, si procede, recuperar la posesión. Lo determinante es la cláusula contractual, las pruebas del subarriendo y si has consentido o no la situación. Empieza por documentar el subarriendo (anuncios, recibos, testigos) y remite una reclamación fehaciente reclamando la cese y la entrega de la vivienda.
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Tu capacidad para actuar depende de tres cosas: lo que diga el contrato sobre subarriendo, si existió consentimiento expreso o tácito y las pruebas que tengas. Si el contrato prohíbe el subarriendo y tienes anuncios, recibos o mensajes que lo prueben, tu posición es buena. Si recibiste pagos y no reaccionaste, el juez puede entender que consintieron la situación. Diferencia entre subarriendo (el inquilino arrienda parte o todo a un tercero manteniendo su contrato) y cesión (transmisión total de la posición arrendaticia): las dos pueden estar reguladas de forma distinta en el contrato.
Asimismo, valora si el subarriendo implica actividad distinta (por ejemplo, actividad comercial o turística), porque eso puede elevar la gravedad del incumplimiento y abrir vías administrativas además de la civil. Si el subarrendatario aparenta buena fe (no sabía que no podía subarrendar), la situación práctica puede complicarse: el subarrendatario tiene derechos frente a quien le contrata, pero no frente a ti salvo que haya una relación jurídica directa.
Qué hacer hoy: no aceptes pagos en negro, no entres en la vivienda sin orden judicial, y documenta todo. Llama a un abogado si hay múltiples ocupantes o si la otra parte ofrece dinero para marcharse.
1) Se arregla con una carta. Muchas situaciones se solventan cuando el inquilino y el subarrendatario reciben una comunicación formal que exige la cesación; la reacción suele ser abandonar la vivienda o pactar una salida.
2) Acuerdo o conciliación. Firmar un convenio de salida con obligaciones claras sobre pago de daños y entrega de la fianza suele ser la salida más eficiente y menos costosa.
3) Juicio y consecuencias. En juicio puedes obtener la terminación del contrato y el lanzamiento si pruebas el incumplimiento. Si no pruebas el subarriendo o si el juez entiende que hubo consentimiento, puedes perder el pleito y asumir costas. Además, si el demandado es insolvente, la sentencia puede ser difícil de ejecutar al 100%.
Si ganas, ¿cobras? La sentencia facilita el cobro de cantidades adeudadas solo si el demandado tiene bienes embargables; en caso contrario, la satisfacción puede ser parcial o tardía.
La primera reclamación la puedes hacer tú con un burofax. Necesitarás abogado si hay varios ocupantes, si la otra parte ofrece acuerdo económico, si existe actividad turística o si el asunto va a juicio. En muchos procedimientos necesitarás procurador; si no puedes asumir costes, pregunta por el turno de oficio.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
El subarrendatario puede alegar buena fe, pero eso no borra el incumplimiento del inquilino. Para recuperarla, deberás probar el subarriendo y la prohibición contractual; en ocasiones hay que iniciar reclamaciones tanto civiles como administrativas.
Puedes reclamarlas como daño por incumplimiento contractual, pero debes probar la percepción de esas rentas y su relación con el incumplimiento. Guardar recibos y mensajes es esencial.
El subarriendo implica que el inquilino mantiene su contrato y arrienda a un tercero parte o todo; la cesión transmite la posición contractual a otra persona. Sus efectos legales y la validez dependen de lo pactado en el contrato.
No puedes imponer sanciones: solo las autoridades administrativas pueden imponer multas. Tú puedes reclamar daños y perjuicios y la terminación del contrato por incumplimiento.
La fianza se aplica para cubrir daños o rentas impagadas al término del contrato. Si hay daños por el subarrendatario, utiliza la documentación para justificar la deducción; si hay disputa, la cuestión puede resolverse en juicio.
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