Me cobran derramas y cuotas extraordinarias abusivas en la multipropiedad

¿Tienes razón?

Que te cobren no significa que tengas que pagar sin más. Lo que determina si la derrama es válida son, principalmente, tres cosas: la forma en que se adoptó el acuerdo en la comunidad, la causa y justificación del gasto, y si se aplica correctamente el régimen de participación que figura en el título constitutivo o en los estatutos de la multipropiedad.

Primero: cómo se adoptó el acuerdo. La comunidad debe convocar la junta con la información suficiente sobre la obra o gasto y el coste estimado. Si la convocatoria fue incompleta o no se acompañó el presupuesto, puedes discutir la validez del acuerdo. Segundo: la causa del gasto. No todo gasto puede cargarse a todos por igual; algunas partidas excepcionales exigen un motivo extraordinario, y otras pueden ser responsabilidad de la empresa gestora si deriva de su propia negligencia. Tercero: el reparto. En multipropiedad el coeficiente o sistema de participación —el porcentaje que figura en la escritura— decide quién paga qué. Si el cargo no respeta ese reparto o incluye conceptos no justificables, hay base para reclamar.

Además, debes revisar si hay un plan de conservación previo o seguros que cubran parte del coste. Si la derrama se utiliza para obras de mera mejora que no eran imprescindibles, o para proyectos cuya ejecución no fue aprobada con la mayoría que exigen los estatutos, la derrama puede ser impugnable. Por último, si el pago extraordinario responde a una decisión de la promotora o del gestor y no de la comunidad, puede haber conflicto de intereses que debas cuestionar.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación que te protege. Pide por escrito y por burofax o correo certificado la convocatoria de la junta donde se aprobó la derrama, el acta firmada, el presupuesto desglosado, los informes técnicos, y el criterio de reparto que se aplicó. Si pagaste ya, guarda los recibos y cualquier comunicación con la administración o la comercializadora.

1. Comprueba el título constitutivo y los estatutos. Localiza el coeficiente de participación de tu finca y las reglas sobre convocatorias, mayorías y obras. Si no tienes copia, solicita una copia simple en el registro de la propiedad o al administrador.

1. Reclama por escrito a la comunidad o al administrador. Explica qué datos faltan o qué error detectas en el reparto y pide que se suspenda el cargo hasta que se subsane. Adjunta la solicitud de documentación si no te la han entregado.

1. Si la comunidad responde pero no de forma satisfactoria, valora la impugnación del acuerdo. Esto suele exigirte preparar un escrito dirigido a la propia comunidad y, si procede, acudir a la vía judicial para impugnar el acuerdo por falta de convocatoria, falta de información o incumplimiento de estatutos.

1. Si se trata de obras por mala ejecución o daños cubiertos por seguro, solicita al administrador la apertura de un siniestro o la reparación por parte del contratista. Guarda fotos y cualquier peritaje que guarde relación con el coste.

Qué puedes hacer tú y qué necesita un profesional: puedes recopilar documentos, pedir el acta y presentar la primera reclamación escrita. Si hay dudas sobre la interpretación del título o si la cuantía es relevante, un abogado debe valorar la impugnación y, en su caso, preparar la demanda y gestionar la prueba técnica.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o corrección: muchas derramas se revisan cuando el propietario impugna la falta de información. La comunidad puede acordar rectificar el reparto, aportar presupuesto detallado o fraccionar el pago. Eso evita costes judiciales y es la solución más rápida.

2) Acuerdo o conciliación: si hay negociación, puedes aceptar un fraccionamiento, una rebaja parcial o la aportación de un aval por parte de la comunidad. Aceptar un acuerdo más bajo puede ser razonable si te interesa cerrar el conflicto sin litigar, porque el proceso judicial lleva su tiempo y tiene costes.

3) Juicio: si impugnas y no hay acuerdo, la vía judicial decidirá sobre la validez del acuerdo, la correcta convocatoria y el reparto. Si pierdes, puedes tener que tributar las costas según lo que marque el juez; si ganas, el tribunal puede anular el acuerdo o condenar a la comunidad a restituirte cantidades pagadas indebidamente. Cuidado: una sentencia contra una comunidad con problemas económicos puede ser difícil de ejecutar si no hay fondos.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable te da un título ejecutivo, pero la práctica de cobro depende de la solvencia de la comunidad. Si la comunidad carece de activos, cobrar puede ser complicado y exigir medidas adicionales contra administradores o terceros responsables.

Errores que arruinan el caso

• Firmar conformidad en el acta o en un recibo sin comprobar el desglose. Esa firma facilita a la comunidad defender que aceptaste la derrama.
• No pedir la documentación por escrito. Las solicitudes verbales no paran ningún plazo decisorio y no generan prueba.
• Realizar pagos parciales sin dejar constancia de la protesta por escrito. Puede interpretarse como aceptación.
• No revisar el título constitutivo antes de impugnar: sin él no sabes qué mayorías eran necesarias.
• Dejar pasar la oportunidad de presentar prueba técnica (peritos, fotografías) cuando la obra tiene defectos visibles.