Si alguien vive en la vivienda sin constar en el contrato, lo relevante es si esa persona está autorizada o no para residir allí y si se ha producido una cesión o subarriendo. Lo que decide la vía a seguir es el contenido del contrato, la conducta del inquilino y las pruebas de la ocupación. Primer paso: documenta quién vive allí y desde cuándo, y comunica al inquilino por escrito que no autorizas la presencia de terceros.
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Que alguien esté empadronado o durmiendo en la vivienda no es por sí mismo prueba de cesión o subarriendo. Lo decisivo es lo pactado en el contrato y la prueba de que el inquilino ha permitido de forma efectiva la estancia de terceros. Tres elementos marcan tu posición: lo que el contrato dice sobre ocupantes y cesiones, si hay contraprestación económica por esa persona adicional y la duración y naturaleza de la estancia.
Si el contrato prohíbe expresamente subarrendar o ceder y el inquilino ha permitido que otra persona viva habitualmente en la vivienda, el propietario puede entender que existe un incumplimiento. También hay situaciones en las que el arrendatario puede recibir visitas temporales sin que eso sea cesión. La clave está en la periodicidad, la finalidad y si hay lucro o aprovechamiento económico por parte del arrendatario.
Para el inquilino, la mera presencia de una persona no contratada no convierte automáticamente al ocupante en titular de derechos frente al propietario. Si hay convivencia de hecho o la persona acredita una relación de convivencia prolongada, su posición mejora. Pero lo central siempre será probar si hubo autorización, si se percibió renta por el tercero o si existe una cesión de uso.
En la práctica, la prueba suele combinar testigos, comunicaciones, recibos de pago y cables bancarios que indiquen ingresos o pagos por la estancia. Fotografías fechadas, contratos privados entre la persona y el inquilino, o mensajes que confirmen el acuerdo son indicios valiosos.
Qué puedes hacer hoy: toma fotos, pide a los vecinos que hagan declaración por escrito, guarda cualquier recibo que muestre cobros por la habitación y manda una comunicación formal al inquilino requiriendo que cese la cesión.
1) Se arregla con una carta. Con frecuencia, una comunicación formal del propietario lleva a que el inquilino haga salir al ocupante o negocie una solución (regularizar la situación o pactar una compensación). Es la vía más rápida y económica.
2) Acuerdo o conciliación. En una conciliación se puede pactar que el inquilino pague más por la presencia del tercero, que la persona se marche en una fecha pactada o que se formalice un contrato aparte. Un acuerdo evita la incertidumbre de litigar y puede ser lo más práctico.
3) Juicio y desalojo. Si no hay acuerdo, la vía judicial permite solicitar la resolución del contrato por incumplimiento y el cese de la ocupación. Una sentencia favorable puede ordenar el desalojo, pero su ejecución depende de localizar y embargar bienes si hay oposición. Si el juzgado estima que la situación no configura cesión o subarriendo, el propietario puede perder la causa y, en su caso, enfrentarse al pago de las costas si así lo decide el tribunal.
Y si ganas, ¿cobras? En este tipo de litigios la principal ganancia es recuperar la posesión. Si además reclamas cantidades por subarriendo no autorizado, cobrar dependerá de la solvencia del inquilino.
Si la polémica se resuelve con una carta o un acuerdo, no necesitas abogado. Pide por escrito la salida del ocupante y guarda la prueba. Sí necesitas abogado cuando la otra parte no sale, te ofrecen pagar para evitar judicializar o hay disputa sobre la titularidad o la prueba. Si no puedes costearlo, valora el turno de oficio y consulta inicial gratuita si procede.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
El empadronamiento no convierte a alguien en titular del alquiler frente al propietario; es un derecho administrativo para acreditar residencia. Sin embargo, empadronarse puede complicar la situación práctica y ser un indicio de convivencia prolongada que influya en un procedimiento.
La subida de renta requiere acuerdo entre las partes salvo que el contrato prevea una cláusula que lo permita. Si no hay acuerdo, la vía es negociar o reclamar judicialmente por incumplimiento si el contrato lo prohíbe.
Transferencias bancarias, recibos firmados, mensajes que reconocen pago o acuerdo, contratos privados entre el inquilino y el tercero, y testigos. Cuanta más documentación objetiva, más fácil será acreditar la existencia de un subarriendo.
Si la persona ocupa sin título y hostiga al propietario o impide el uso, existen vías civiles para reclamar el desalojo. La vía penal por usurpación procede en supuestos concretos; conviene consultar a un abogado para valorar la opción más adecuada.
La relación de pareja no otorga automáticamente derechos sobre el contrato de alquiler. Lo relevante es si existe cesión de uso o convivencia prolongada que pueda dar lugar a derechos reales o expectaticios; la prueba documental y testifical será clave.
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