El constructor no corrige los defectos tras la entrega de la obra

¿Tienes razón?

Tres factores claves deciden si puedes obligar al constructor a reparar defectos: la naturaleza del defecto (estructural, funcional o de acabado), si se declaró en el acta de entrega o en el plazo de subsanación previsto en tu contrato, y si existe un compromiso escrito de garantía o seguro decenal/decenio cuando aplique a la obra. Si el defecto afecta a la seguridad, a la habitabilidad o al cumplimiento de la normativa urbanística, tu posición es más sólida. Si son incidencias menores de acabado o comprendidas como uso normal, la disputa suele ser más técnica.

También cuenta si el constructor reconoció el defecto por escrito o si existe informe técnico previo. La existencia de correspondencia y de un informe de la dirección facultativa (arquitecto) que avale la falta de conformidad fortalece tu reclamación.

Cómo se soluciona

1. Reúne toda la documentación. Junta contrato de obra, acta de entrega y recepción, garantías escritas, comunicaciones con el constructor, facturas y fotografías. Si hay un seguro de responsabilidad o de daños posteriores, pide la póliza.

1. Documenta los defectos con detalle. Toma fotografías, vídeos y, si es posible, recoge mediciones. Fecha y guarda los archivos originales. Si hay riesgo de agravar el daño, encarga un dictamen técnico de arquitecto o aparejador que describa el alcance y coste aproximado de la reparación.

1. Reclamación fehaciente. Envía al constructor una reclamación por escrito con certificación de contenido (burofax con acuse de recibo o equivalente) describiendo los defectos y pidiendo la reparación. Adjunta el informe técnico si ya lo tienes y solicita plazo para la actuación.

1. Informa a la dirección facultativa y a la promotora, si procede. En obra nueva, el arquitecto o la dirección de obra suele tener obligación de intervenir; su informe puede facilitar la resolución.

1. Negocia o exige el cumplimiento de la garantía. Si el constructor no actúa, plantea la reparación por tu cuenta y exige factura y responsabilidad, o solicita que la aseguradora cubra los trabajos si existe póliza.

1. Preparar la vía judicial. Si la vía extrajudicial fracasa, la reclamación judicial puede pedir la reparación forzosa, la reducción del precio o la indemnización por daños y perjuicios. Antes de demandar, documenta el intento previo de solución.

Qué puedes hacer solo y qué necesita profesional: puedes reunir pruebas, encargar fotos y comunicados, y enviar la reclamación fehaciente. Necesitas abogado si la cuantía de la reparación es alta, si la parte contraria usa argumentos técnicos complejos, o si te ofrecen un acuerdo que implique renunciar a derechos. También busca abogado si la otra parte ya ha iniciado procedimiento o tiene representación.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y reparación: el constructor acepta y repara los defectos. Es lo más frecuente cuando el defecto es claro y barato de subsanar. Exige siempre presupuesto detallado y garantías por escrito.

2) Acuerdo o conciliación: el constructor ofrece reparación parcial, compensación económica o sustitución de elementos. Un acuerdo puede ser preferible por rapidez; asegúrate de que incluya garantías y calendarios claros.

3) Juicio: si no hay acuerdo, la demanda puede pedir ejecución de las obras o indemnización. Si pierdes, podrías soportar costas; si ganas, la eficacia de la sentencia depende de la capacidad de pago o de bienes ejecutables del demandado. También existe la opción de medidas cautelares para asegurar la reparación si el daño es evidente.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia te da derecho al cobro, pero la posibilidad real de cobrar depende de la solvencia del constructor y de si existe póliza o aval que garantice la reparación. Por eso, exigir garantías de cumplimiento inicialmente reduce el riesgo.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el defecto desde el primer día: fotos con fecha y comunicaciones son claves.
• No enviar reclamación fehaciente antes de litigar: debilita la posición extrajudicial.
• Dejar pasar la intervención de la dirección facultativa: su testimonio técnico es decisivo.
• Reparar por tu cuenta sin exigir factura y responsabilidad: haces difícil reclamar después.
• Firmar acuerdos verbales de reparación sin plazo, alcance y garantías por escrito: te quedas sin remedio si aparece un nuevo defecto.