Tengo deudas hipotecarias y la vivienda puede verse afectada por el concurso

¿Tienes razón?

Tres elementos determinan si su vivienda corre peligro en un concurso: la existencia de una hipoteca válida inscrita, la prioridad del acreedor hipotecario frente a otros acreedores y si existe ejecución iniciada con antelación. Si su crédito está garantizado por hipoteca inscrita, el acreedor tiene un derecho real sobre el bien que le da preferencia en el cobro. Sin embargo, la ejecución de esa garantía puede depender de si hay acciones de cobro anteriores y de la masa disponible en el procedimiento concursal. Además, si la deuda corresponde a la persona jurídica y la vivienda pertenece a un tercero o a un socio con titularidad separada, los acreedores del deudor no pueden afectar bienes que no sean del deudor.

También influye que la hipoteca esté correctamente formalizada e inscrita en el registro correspondiente; sin inscripción la posibilidad de hacer valer la garantía frente a terceros disminuye.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación de la hipoteca y pagos.

• Copie escritura, certificados registrales, recibos de pago y cualquier comunicación con el acreedor hipotecario. Si tiene seguros vinculados a la hipoteca, recoja pólizas y constancias.

1. Verifique titularidad y cargas.

• Confirme en el registro que la hipoteca está vigente y no ha sido cancelada. Si la vivienda está a nombre de otra persona, aclare la relación jurídica.

1. Comunique la situación al acreedor hipotecario y al administrador concursal.

• Proponga alternativas de pago o reestructuración. A menudo los bancos prefieren negociar una solución a proceder con una ejecución larga y costosa.

1. Explore acuerdos de refinanciación o dación en pago supervisados.

• Un acuerdo que preserve la posesión o que permita plazos aceptables puede ser una salida práctica. Formalice cualquier acuerdo por escrito y pida constancia.

1. Considere medidas para proteger la vivienda si la ejecución es inminente.

• Consulte con un abogado sobre la posibilidad de impugnar la ejecución por vicios formales o sobre medidas que busquen proteger su residencia habitual.

1. Acuda a asesoría legal cuando el acreedor ya haya iniciado acciones judiciales o cuando existan ofertas de compra por parte del administrador concursal.

• La defensa técnica es clave para valorar objeciones formales, la prelación de créditos y negociar alternativas.

Usted puede recopilar la documentación y comunicarse con el banco. Necesitará abogado cuando se inicien juicios de ejecución hipotecaria o si la vivienda corre riesgo inminente y deben plantearse recursos o medidas cautelares.

Qué puede pasar

1) Negociación y acuerdo con el acreedor hipotecario.

• En muchos casos, la entidad que tiene la hipoteca opta por negociar refinanciación o reestructuración para evitar la pérdida del bien y los costes de ejecución. Un acuerdo puede preservar la vivienda y dar tiempo para normalizar pagos.

2) Inclusión de la hipoteca en el procedimiento concursal y plan de pagos.

• Si la hipoteca forma parte del pasivo reconocido en el concurso, el plan que se apruebe determinará cómo y cuándo se satisface el crédito garantizado. Un acuerdo dentro del concurso puede regularizar la situación y evitar la venta inmediata.

3) Ejecución y remate del inmueble.

• Si no hay acuerdo y la ejecución prospera, el inmueble puede salir a remate para pagar el crédito garantizado. El resultado depende de la existencia de postores y del valor de tasación; la ejecución puede dejar al deudor sin la posesión si no hay alternativas.

Y si gana, ¿cobro? Si usted es acreedor y obtiene una sentencia favorable, el cobro vendrá de la realización del bien hipotecado o de otros activos del deudor. Si la vivienda es suya y la sentencia le favorece, la ejecución contra la hipoteca se sustancia conforme a la clasificación y a la disponibilidad de bienes.

Errores que arruinan el caso

• No revisar la inscripción de la hipoteca en el registro: la falta de inscripción puede debilitar la reclamación.
• No conservar recibos de pago y comprobantes: sin ellos, la contabilidad se vuelve discutible.
• Ceder a ofertas informales o verbales del banco sin documento firmado: pierde protección legal.
• Ignorar comunicaciones judiciales o embargos: la pasividad facilita la ejecución.
• Confundir titularidad personal con la de la empresa: si la vivienda no pertenece al deudor, el acreedor no puede ejecutarla sin prueba de titularidad.