Divorcio mutuo acuerdo y valoración de bienes inmobiliarios

¿Tienes razón?

La posibilidad de pactar una valoración en un divorcio existe, pero su eficacia práctica depende de tres elementos:

1. Prueba documental del inmueble: escritura, nota simple, cargas, última referencia catastral y contratos de arrendamiento si existieran.
2. Método de valoración: tasación profesional, valor de mercado según ventas comparables, o un acuerdo privado entre las partes que detalla los criterios aplicados.
3. Existencia de discrepancias sobre el valor y la solvencia para pagar compensaciones: si una parte se adjudica el inmueble y no tiene liquidez, puede ofrecer garantías; la forma en que se documente esa garantía determina la seguridad del acuerdo.

Un acuerdo sobre valor sin soporte técnico suele debatirse en sede judicial; por eso conviene justificar la cifra.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación básica. Obtén la escritura, la nota simple del Registro de la Propiedad, el recibo del IBI, comprobantes de arrendamientos vigentes y cualquier contrato de obras o mejoras. Estas pruebas permiten identificar cargas, linderos y posibles limitaciones.

1. Decide el método de valoración. Las opciones habituales son la tasación por técnico colegiado, valoración basada en ventas comparables recientes o un acuerdo entre las partes documentado con criterios concretos. Si queréis una cifra sólida, la tasación pericial realizada por un profesional colegiado aporta fuerza probatoria.

1. Solicita una tasación o peritaje. Encarga a un tasador o a un perito judicial que emita un informe que detalle el método empleado, las referencias y los ajustes por estado del inmueble. Guarda varias ofertas para comparar y asegúrate de que el informe incluye fotografías y cálculos.

1. Incorporad la valoración en el convenio. Definid si el inmueble se adjudica a uno, si se vende y se reparte el precio, o si habrá compensación económica. Si se opta por adjudicar, especificad la compensación que debe abonar la parte adjudicataria y la forma de pago.

1. Preveded garantías. Si una parte asume la vivienda pero no puede pagar la compensación al contado, pactad mecanismos: pagos en plazos con avales, hipoteca a favor de la otra parte o depósito en cuenta notarial. Documentad siempre las obligaciones y los remedios en caso de impago.

1. Formalizad mediante escritura pública e inscripción. Para que la adjudicación tenga efectos frente a terceros, suele ser necesario elevarlo a escritura pública e inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad. Eso asegura la plena eficacia del acuerdo.

Qué puedes hacer tú mismo: pedir la nota simple, recabar recibos y comparar ventas similares. Cuándo necesitas abogado: para encargar peritajes, redactar cláusulas de compensación y garantías, y para preparar la escritura de adjudicación o de compraventa.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una tasación y escritura. Lo más práctico es llegar a un acuerdo sobre el valor con una tasación profesional y formalizar la adjudicación o la venta mediante escritura, lo que evita litigios posteriores.

1. Acuerdo o conciliación. Si las cifras difieren, negociar una compensación intermedia o recurrir a una pericial conjunta facilita el cierre. Un acuerdo con garantías puede ser más ventajoso que ir a juicio por una cifra mayor pero incierta.

1. Juicio. Si no hay acuerdo y el patrimonio tiene distribución conflictiva, el tribunal puede ordenar una tasación pericial y decidir la adjudicación en la liquidación. Si obtienes una sentencia favorable, su ejecución para cobrar una compensación depende de la liquidez de la otra parte.

Y si gano, ¿cobro? Una sentencia que reconozca una compensación es efectiva, pero el cobro real depende de la existencia de activos o garantías. Por eso resulta esencial que el convenio incluya mecanismos de seguridad para evitar sentencias de difícil ejecución.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar una valoración de palabra sin informe: luego es difícil defender la cifra.
• No comprobar cargas registrales: ignorarlas puede convertir una adjudicación en una quimera práctica.
• No fijar garantía cuando hay pagos aplazados: confiar en la buena fe de la otra parte suele salir mal.
• No actualizar la valoración con datos de mercado recientes: el mercado inmobiliario varía y una cifra desfasada genera conflictos.
• No formalizar la adjudicación en escritura pública e inscripción: el acuerdo entre vosotros no basta frente a terceros.