Sí: en el convenio regulador podéis pactar la futura venta de un inmueble y cómo repartir el precio. Lo que determina la viabilidad es la titularidad registral, la existencia de cargas, la voluntad real de vender y la redacción de la cláusula sobre reparto y trámites. Primer paso práctico: obtener una nota simple registral y el certificado de cargas para saber qué gravámenes existen.
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Pactar la venta futura de un inmueble en un convenio regulador es habitual y totalmente posible. Lo que condiciona si ese pacto funcionará son varios elementos:
1) Titularidad registral y régimen económico matrimonial. Si el bien figura a nombre de ambos en un régimen que obliga a liquidación (por ejemplo, gananciales), la venta debe resolver previamente la titularidad o concretar quién vende y cómo se distribuye el producto. Si figura a nombre de uno solo, la parte que no figura puede aceptar una compensación.
2) Existencia de cargas y gravámenes, como hipotecas, embargos o anotaciones preventivas. La existencia de una hipoteca implica que el precio de venta deberá cubrir la deuda o que el comprador subrogue; la cláusula debe contemplarlo.
3) Valor real y mercado: si acordáis una venta, conviene fijar criterios de valoración o un procedimiento (tasación conjunta, venta por agencia), porque fijar un precio arbitrario puede crear conflicto futuro.
4) Procedimiento y responsabilidades: quién se encarga de las gestiones de venta, pagos de impuestos, gastos de transmisión y cómo se gestionan las plusvalías o pérdidas fiscales. Un pacto impreciso sobre estas materias genera disputas posteriores.
Si esas cuestiones quedan definidas por escrito, la cláusula de venta funciona. Si no, puede producirse intento de bloqueo, desacuerdo sobre el precio o disputa por la adquisición preferente.
Qué puedes hacer solo: solicitar la nota simple, negociar la fórmula de venta y proponer un mecanismo de reparto. Cuándo necesitas abogado: cuando haya hipoteca, embargos, discrepancias sobre tasación, o si se pretende una anotación registral o una cláusula que obligue a una venta forzosa.
1) Se vende de mutuo acuerdo fuera del juzgado. Es el resultado más frecuente: contratáis una agencia, aceptáis una oferta y repartís el precio según lo pactado. Ventaja: control sobre el proceso y menor coste.
2) Se llega a un acuerdo tras negociación o mediación. Si hay desacuerdo sobre el precio, una tasación independiente o la intervención de un mediador suele desbloquear la operación. A veces uno de los cónyuges compra la parte del otro mediante compensación económica.
3) Disputa y vía judicial. Si una parte se niega a cooperar (no firma escrituras, pone trabas a la venta) la otra puede solicitar medidas judiciales para forzar la venta o la división del valor. Esto implica costes y tiempo; además, el juez puede imponer responsabilidades y costas al obstaculizador.
Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia que acuerde la venta o reparto es título para ejecutar; sin embargo, la efectividad dependerá de la existencia de comprador y de la capacidad de cancelar cargas. Si el deudor es insolvente, la sentencia permite ejecutar, pero puede que algunas cantidades cuesten en cobrarse.
Para proponer la cláusula inicial podéis hacerlo vosotros y recabar la nota simple. Necesitarás abogado cuando haya hipoteca, embargos, o si la cláusula exige anotaciones registrales o ejecución forzosa. Un abogado prepara la redacción que evite interpretaciones y puede gestionar cancelaciones de cargas y escrituras de compraventa; si cumples requisitos, podrías solicitar asistencia por turno de oficio para estas tareas.
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Podéis pactarlo en el convenio regulador que obligue a vender bajo ciertas condiciones (oferta razonable, tasación), pero forzar la venta sin causa puede requerir intervención judicial si la otra parte se niega. Un juez puede autorizar la venta en supuestos concretos si estima que procede.
Lo lógico es que del precio resultante se cancele la hipoteca y luego se reparta el remanente según lo pactado. Si el precio no cubre la deuda, deberéis acordar compensaciones o asumir la pérdida; es fundamental prever esto en el convenio.
Sí, incluir el procedimiento de tasación en el convenio ayuda a fijar criterios objetivos. Lo normal es recurrir a un perito independiente o agencia con criterios reconocidos y fijar el coste y quién lo abona.
Sí, podéis pactar un derecho preferente de adquisición con un precio o fórmula de cálculo. Conviene dejar claro plazo para ejercerlo y condiciones de pago para evitar disputas.
La transmisión genera obligaciones fiscales: impuestos por la plusvalía municipal y obligaciones en IRPF si hay ganancia patrimonial; quién los paga debe pactarse. Consultad con un profesional fiscal para estimar consecuencias según el caso.
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