Discrepancias con la promotora por superficies edificables

¿Tienes razón?

Tres elementos determinan si la promotora está obligada a responder por una diferencia de superficie: lo que pactaste en el contrato, los planos y memoria técnica entregados en la fase de postventa, y la naturaleza de la desviación (si afecta a la superficie útil, construida o a zonas comunes). El contrato de compraventa suele contener una descripción y, en muchos casos, una tolerancia. Si el contrato no menciona tolerancia y los planos firmados señalan una superficie concreta, tu posición es más fuerte.

Otra variable es el origen del error: puede ser una imprecisión técnica en la medición, una modificación autorizada por la comunidad de propietarios o un acabado que reduce la superficie útil. Si la promotora entregó la vivienda y el acta de recepción o la escritura recoge una superficie distinta, la cuestión se complica: la recepción puede entenderse como conformidad si se firmó renunciando a reclamaciones que no conocías. Por eso es clave analizar los documentos firmados en el momento de la entrega y la escritura pública de compraventa.

Finalmente, la prueba técnica es decisiva: mediciones periciales que comparen la vivienda entregada con la oferta y los planos. Si la desviación supera lo razonable y no está justificada contractualmente, la promotora puede tener la obligación de compensarte (reducción de precio, ejecución de obras para corregir o indemnización), salvo que exista cláusula que limite su responsabilidad.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación: contrato de reserva, contrato privado de compraventa, planos, memoria de calidades, acta de entrega, escritura pública y cualquier comunicación con la promotora (correos, WhatsApp, actas de entrega). Exporta conversaciones y guarda archivos originales.

1. Mide y documenta la diferencia: pide una medición profesional de un técnico independiente (arquitecto o aparejador) que emita un informe pericial con planos y cálculos claros: superficie útil, construida y elementos comunes. Haz fotos que documenten el estado real.

1. Reclama por escrito: envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido o documentación equivalente solicitando explicación y propuesta de solución. Adjunta el informe pericial si ya lo tienes. Conserva copia y comprobante de envío.

1. Negocia con la promotora: en muchos casos alcanzarás un acuerdo que compense la diferencia (reducción del precio, obras correctoras, entrega de elementos adicionales). Valora si el acuerdo incluye renuncias; no firmes documentos que cancelen derechos sin que conste claramente la compensación.

1. Si no hay acuerdo, plantea reclamación judicial: la reclamación puede basarse en incumplimiento contractual y exigir la ejecución de obras, reducción del precio o indemnización por daño emergente y lucro cesante si procede. Para esto necesitarás peritaje y representación legal.

Qué puedes hacer tú hoy: recopilar todos los documentos, hacer fotos y pedir una medición profesional. Qué hace el profesional: redacta el informe pericial, prepara la reclamación extrajudicial y, si procede, el procedimiento judicial para reclamar responsabilidad.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y acuerdo económico o de ejecución: muchas discrepancias se solucionan con una negociación. Un ofrecimiento de la promotora para ejecutar obras o abonar una compensación puede ser la mejor salida si te conviene el tiempo y el importe.

2) Conciliación o acuerdo formal: si la promotora acepta una compensación y se firma un documento de conformidad, el conflicto se cierra, aunque atento a las renuncias que firmes. Un acuerdo privado suele ser más rápido y evita costes judiciales.

3) Juicio: si hay discrepancia técnica importante y la promotora no accede, el asunto puede acabar en juicio por incumplimiento contractual. La sentencia puede ordenar la reparación o condenar al pago de una indemnización. Ten en cuenta que una sentencia contra una promotora insolvente puede quedar como un título ejecutivo difícil de cobrar.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia favorable te da un título ejecutivo, pero cobrar dependerá de la capacidad patrimonial de la promotora. Valora la salud financiera de la empresa y la posibilidad de medidas cautelares si el caso lo justifica.

Errores que arruinan el caso

• Firmar acta de entrega sin revisar superficie y sin dejar constancia escrita de discrepancias.
• No conservar planos, memoria y comunicaciones previas a la entrega.
• Aceptar pequeñas compensaciones verbales sin dejar constancia escrita y firmada.
• Posponer la medición pericial: con el tiempo las pruebas físicas cambian y pueden debilitar tu reclamo.